De toekomst van het bedrijventerrein is groen gekleurd - deel 1

Je kent het wel: betonnen vlaktes met torenhoge gebouwen zonder esthetische details. Hier en daar scheurt het beton door een enkele opdrukkende wortel of onkruid. Je komt hier alleen omdat het moet, niet omdat je het wilt. Tot overmaat van ramp staan deze vlaktes door heftige hoosbuien steeds vaker blank, met onveilige situaties voor fietsers als gevolg. Ook voert de auto de boventoon en is van groen weinig sprake. Niet goed voor het dier, maar ook zeker niet voor de mens.

Een grondige ingreep om een industrieterrein te vergroenen is echter niet zomaar gemaakt. De openbare ruimte van een industrieterrein is gering, dus de particuliere eigenaren van de diverse bedrijven op het terrein zijn aan zet. De neuzen dezelfde kant op zetten blijkt helaas lastiger dan gedacht. Immers is het nog steeds niet in cijfers uit te drukken wat de positieve effecten van vergroening zijn. Of toch wel?

Lage Weide – vraaggestuurd vergroenen

Op Lage Weide, een van de grootste, oudste en meest diverse bedrijventerreinen van Nederland, wordt vergroening nagestreefd door middel van een soort Green Deal. Roeland Tameling van Parkmanagement Lage Weide legt uit: “Ons bestuur wil een samenhangende duurzaamheidsstrategie tot uitvoering brengen. Daar ligt nu een concept voor waar partijen als het waterschap, de gemeente, de provincie enzovoorts aan deelnemen.” Die strategie richt zich op vier lijnen: energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie. Zeker wat betreft het klimaat zijn er op Lage Weide ‘meer dan in de rest van de stad’ grote uitdagingen en dus verbeterkansen.

“Hittestress is hier een uitdaging, al is het maar omdat personeel daardoor minder prettig werkt”, aldus Tameling. Hij heeft het dan over tien graden gevoelstemperatuur warmer dan buiten het gebied. “Ook apparatuur dreigt soms te warm te worden en moet dan worden uitgezet. Daarnaast zien we waterproblemen, zoals fietspaden die onder staan, waardoor personeel toch voor de auto kiest.” Waar Tameling naartoe wil, zijn initiatieven zoals die van Hydra Utrecht. Dit pand, ontworpen door Heembouw Architecten, is volgens Tameling een ‘blokkendoos 3.0’ omdat het een typisch industrieterreinpand is, maar dan met een scala aan groenoplossingen. “Niet uit liefdadigheid, zeggen ze, maar vanuit een businessperspectief. Groen verhoogt de vastgoedwaarde, de werknemerstevredenheid en versterkt hun imago.”

Guerrilla-aanpak 

Tameling streeft met Lage Weide naar een kanteling van het traditionele denken. “Zeker bij nieuwe ontwikkelingen zie je nu al andere keuzes die gemaakt worden”, zegt hij. “Je moet voor energie nu minstens energielabel C halen. Wellicht krijgen we straks bij een vergunningaanvraag ook de eis om oplossingen voor hittestress en wateroverlast te hebben.” Daarvoor wil Tameling vooral de rol van Parkmanagement Lage Weide onder de loep nemen: wat moeten zij zelf doen om deze beweging op gang te krijgen? “Het grootste deel van het bedrijventerrein is particulier, dat kan ik niet collectief ergens heen dwingen. Bovendien heb ik niet de illusie dat zij allemaal Hydra Utrecht moeten imiteren. Daarom hebben we een soort guerrilla-aanpak opgezet.”

In plaats van een gezamenlijk aanpak na te streven, wil Tameling bij de individuele vastgoedeigenaren van Lage Weide aan tafel schuiven. “Steeds meer bedrijven zoeken naar manieren om op een of andere manier aantrekkelijk te zijn als werkgever”, aldus Tameling. “Dat red je niet meer met alleen leaseauto’s en salarisverhogingen, dus zoeken ze naar creatieve manieren om zich te onderscheiden.” Daarom wil hij met elke ondernemer kijken welke uitdagingen er voor hun spelen en achterhalen of zij zich willen inzetten voor een oplossing. “Als ik bijvoorbeeld kan laten zien dat een ondernemer in de top 10 van hittestresslocaties staat, wil ik graag samen onderzoeken hoe ze daar weer uit komen”, aldus Tameling. “Dat doen wij door hen naar relevantie subsidies te verwijzen. Die kennis ontbreekt vaak. Ook Hydra Utrecht of Groenpand, die gratis energiescans doet, dienen als best practices om te laten zien dat er wel degelijk een businesscase voor vergroening kan worden opgesteld. Ondernemers hebben vaak koudwatervrees en het helpt enorm als ze ervaringen van andere ondernemers horen en zien.”

Leren van elkaar

Ondanks deze guerrilla-aanpak pronkt samenwerking bovenaan het prioriteitenlijstje, zegt Tameling. “Als iemand wil weten hoe het zit met zonnepanelen of een groen dak, hebben wij de afspraak met Groenpand dat ze bij hen op bezoek mogen. Zo kunnen ze ervaringen bij elkaar ophalen.” Tameling heeft een top-down aanpak namelijk vaak genoeg mis zien gaan. “Ik zie dan een overheidsadviseur langsgaan bij een bedrijf zodat er een scan uitgevoerd kan worden. Daarna gebeurt er niets. De potentie is er, maar een concrete aanpak blijft uit. Daarom hebben wij onszelf voorgenomen om niet in algemene waarheden te spreken. Wij willen juist vraaggestuurd werken: welke behoeftes zijn er vanuit de ondernemers en vastgoedeigenaren en daarop acteren.”

Deze gezamenlijke aanpak werkt volgens Tameling beter juist omdat bedrijventerreinen een versnipperd landschap van ondernemers is. “De grote bedrijven pakken vergroening vaak zelf op, terwijl kleinere bedrijven te weinig financiën hebben of te weinig impact zien”, zegt Tameling. ‘De grootste winst zit dus bij middelgrote bedrijven. Zij willen medewerkers binnenhalen en hebben veel invloed op hun eigen vastgoed.” Hij neemt een voorbeeld aan Veerkracht, een MKB dat van een vastgoedeigenaar een pand huurt. “Veerkracht wil nog zeker tien jaar op Lage Weide blijven, maar alleen als het pand wordt aangepakt. Wij [Parkmanagement Lage Weide, red.] helpen hen met een plan dat ze samen met de vastgoedeigenaar bespreken en realiseren. Vervolgens neem ik andere ondernemers van het terrein mee naar Veerkracht om te laten zien hoe dit proces is verlopen.”

Mindset kantelen 

Bovenstaande aanpak legt veel regie bij de ondernemers van een bedrijventerrein. Dat kan ook voor obstakels zorgen, weet Tameling, bijvoorbeeld op het gebied van biodiversiteit. “Met de gemeente is besproken dat we bijna niet meer maaien op het bedrijventerrein”, vertelt hij. “Maar van ondernemers kregen wij te horen dat wij verrommeling tegen moeten gaan, bijvoorbeeld door het gras zo strak als een biljartlaken te maaien.” In dat geval streeft het parkmanagement vooral het creëren van draagvlak na, zonder dat ze aan de ondernemers opleggen wat er gaat gebeuren. “Zij moeten de kans krijgen er iets van te vinden. Blijven ze bang dat het een zooitje wordt? Dan is het aan ons de taak om te zorgen dat het op een andere manier schoon en veilig blijft.”

Volgens Tameling is de bewustwording voor het klimaat iets wat mettertijd groeit. “Jaren geleden was duurzaamheid een geitenwollensokken ding”, zegt hij. “Nu vragen ondernemers actief aan ons wat wij op Lage Weide aan duurzaamheid doen.” Datzelfde heeft hij zien gebeuren op het vlak van de energietransitie. “Een aantal jaren geleden wilde de gemeente hier windmolens plaatsen. Zowel bewoners als ondernemers vormden daar een front tegen en dus gebeurde er niets. Dit jaar is bij de provincie vastgesteld dat Lage Weide misschien toch wel windmolens kan krijgen. De bewoners zijn opnieuw tegen, maar de ondernemersorganisatie raakte nu juist geïnteresseerd. Die mindset is gekanteld.” En als dat kan voor energie, kan het ook voor het klimaat.

Gelijke monniken, gelijke kappen

Toch staat de traagheid van een kanteling van mindset in schril contrast met de urgentie waar wij voor staan. Tameling ziet die ook. “Overheden praten vaak over nieuwe bedrijventerreinen, maar 90 procent van de bedrijventerreinen in Nederland is er al!” zegt hij. Het loopt stuk op het feit dat renovatie of transformatie een ingewikkelder proces is dan nieuwbouw. “Een vastgoedeigenaar denkt in rendement, dus die kiest voor de gemakkelijkste oplossing.” Tameling komt dus het liefst ook bij grote bedrijven binnen om met hen in gesprek te gaan, maar dat blijkt een uitdaging te zijn. “Hoe kom ik in gesprek met de juiste mensen?”

Tameling ziet in dit geval dat strakkere regels vanuit de overheid voor een stimulans kan zorgen. “Zodra de overheid handhaaft op energielabel C, weet ik wel wat er gaat gebeuren”, zegt hij. “Vroeger zeiden ondernemers: hoe minder regels hoe beter. Nu hoor je juist: gelijke monniken, gelijke kappen. We willen duidelijke, consistente regels. Kijk naar de binnenstad van Utrecht: je mag hier niet meer bezorgen in dieselvoertuigen. De logistieke dienstverleners vinden dat prima, die stappen wel over naar elektrisch, want het levert hen geen concurrentienadeel op.” Volgens Tameling kan dit principe prima gaan gelden voor vergroening en klimaatadaptatie. “Leg maar stellingen neer en handhaaf daarop. Dan gaan we hard vooruit.”

Belangen stapelen

Een rode draad in Tamelings verhaal is samenwerking. “Door met zijn allen aan tafel te zitten, wordt meer dan voorheen werk met werk gemaakt”, stelt hij. Dat ziet hij bijvoorbeeld in de ontwikkeling van verharding: als vanuit de meerjarenplanning blijkt dat een straat aangepakt moet worden, wordt eerst onderzocht of asfalt nog wel de juiste keuze is. “Er worden combinaties vanuit verschillende dossiers nagestreefd. Een mooi voorbeeld hiervan is een nieuwe museumdepot op Lage Weide. Dat gebouw wordt in de hoogte gebouwd. Dat is duurder, maar zo creëren ze ook ruimte voor een wadi. En als het fietspad slim wordt ontworpen, kan men door het groen langs het depot fietsen. Zo bevorder je de leefbaarheid en de sociale veiligheid.”

Het museumdepot is in handen van de gemeente. Ook daar merkt Tameling dat ‘hun vastgoedjongens’ zo hoog mogelijk rendement nastreven. “Die zijn dus net zo bikkelhard als particuliere vastgoedeigenaren”, zegt Tameling, “Toch zie je dat er door een integrale aanpak op slimme wijze kosten ontdubbeld kunnen worden. Dan kun je ineens op allerlei beleidsterreinen vinkjes zetten en belangen stapelen.”

Volgende week: industrieterrein ZKD

Lage Weide is één van de twee industrieterreinen die wij behandelen. Op maandag 30 januari verschijnt deel twee van deze artikelreeks, waarin we industrieterrein ZKD behandelen. De vergroening op dat terrein is onderdeel van de businesscase, legt Mark Bode van Rebelgroup ons uit.

Houd de website in de gaten voor het volgende deel!

Dit artikel verscheen eerder in de Innovatiecatalogus 2023, die op 2 januari 2023 verscheen. Je kunt de editie nabestellen. Een exemplaar kost € 35,- exclusief verzendkosten. Mail naar administratie@acquirepublishing.nl met jouw NAW-gegevens en (indien noodzakelijk) een opdrachtnummer.

Gegarandeerd alle edities van Stedebouw & Architectuur per jaar ontvangen, inclusief de Innovatiecatalogus? Neem dan een abonnement.