Optoppen: het dak als nieuw maaiveld

Liefst tweehonderd mensen keken onlangs naar een webinar van de Stec Groep over optoppen, wat een bevestiging is van de grote belangstelling voor het onderwerp. Nu de woningnood stijgt en gebiedsontwikkelingen niet makkelijk van de grond komen, is optoppen een aantrekkelijk alternatief. De Stec Groep onderzocht het optoppen voor het ministerie van BZK. Vervolgens hebben Aedes en vijf provincies (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland) bijgedragen aan de komst van de Handreiking Optoppen 1.0, zodat de kennis nu heel praktisch beschikbaar is voor iedereen en vooral voor corporaties en betrokken projectleiders binnen gemeenten en provincies.

Volgens een eerdere studie van de Stec Groep (2023) kunnen met optoppen 500.000 woningen gerealiseerd worden bovenop bestaande gebouwen (met wonen en niet-wonen functies). Boven woonfuncties gaat het om zo’n 260.000 woningen. De grootste kansen liggen er voor het optoppen van wooncomplexen die eigendom zijn van woningcorporaties in combinatie met verduurzaming (ongeveer 67.000 woningen). In Nederland zijn die aantallen echter nog lang niet aan de orde, terwijl optoppen in bijvoorbeeld Duitsland, Oostenrijk en Frankrijk al gemeengoed is.

Voordelen

In de handreiking worden eerst negen voordelen opgesomd, die een goede reden geven om optoppen te overwegen.

1. Geen grondposities nodig.
2. Past soms binnen bestaande omgevingsplan.
3. Gunstige businesscase.
4. Snel meer woningen.
5. Houdt bouwsector op gang.
6. Inbreiding duurzamer dan uitbreiding.
7. Meer woningen gunstig voor behoud voorzieningen in de wijk.
8. Bevordert doorstroming huishoudens voor gemixte wijken.
9. Optoppen vergroot diversiteit aan woningen.

Als er één voordeel bovenuit steekt, is het op dit moment wel de snelheid van realisatie. Zo kan een project al in twee jaar tijd worden voltooid, aanzienlijk sneller dan reguliere woningbouwprojecten. Bij standaardisatie van optopprocessen is die tijdsduur nog verder in te korten.

Ontwikkelproces: acht stappen

Het optopproces kent volgens de Handreiking acht stappen (met daarbij de eerstverantwoordelijke):

1. Wil en wens: corporatie en gemeente
2. Participatie: corporatie en gemeente
3. Haalbaarheid: corporatie en gemeente
4. Visie en ontwerp: corporatie
5. Optopproduct kiezen: corporatie
6. Vergunningsfase: gemeente
7. Uitvoering: ontwikkelaars, bouwers
8. Nazorg: corporatie

In de Handreiking wordt gesproken over ‘optoppen nieuwe stijl’, waarmee specifiek wordt bedoeld: het gestandaardiseerd ontwikkelen van optopwoningen, bouwkundig, maar vooral wat betreft het ontwikkelproces. Doel daarvan is het realiseren van een versnelling zonder de afhankelijkheid van gebiedsontwikkeling. De risico’s zijn dan namelijk kleiner en overzichtelijker dan bij gebiedsontwikkelingen op uitleglocaties. Het gaat in de Handreiking daarom vooral om het proces in plaats van het project (eindproduct).

• Landelijke aanpak Optoppen
  Eind mei presenteerde demissionair minister Hugo de Jonge - we gaan hem nog missen - de Landelijke aanpak Optoppen. Hierin staan schaalvergroting, standaardisatie en het beter faciliteren van optopprojecten centraal. In naoorlogse wijken met veel 3- en 4-laags flats liggen de meeste kansen, aldus zijn ministerie. Dat blijkt uit onderzoek naar de potentie van optoppen. In veel van deze wijken bestaat ook de noodzaak om bestaande woningen te verduurzamen, renoveren én de leefbaarheid te verbeteren. En daarvoor biedt optoppen kansen. Bovendien maakt schaalvergroting optoppen betaalbaar en haalbaar.
  Met een aantal grotere gemeenten (Ede, Eindhoven, Leeuwarden, Rotterdam en Zoetermeer) start een verkenning naar een succesvolle aanpak voor gebiedsgericht optoppen. De lessen uit deze aanpak kunnen vervolgens benut worden voor de bredere uitrol op andere plekken in het land.

Ontwerp

Begin zeker niet met het streven naar een iconisch project, inclusief veel maatwerk, waardoor de reproduceerbaarheid beperkt is. Vandaar de oproep van de auteurs van de handreiking: start met een pilot met uitzicht op een integrale gebiedsaanpak. Zorg voor een strategische visie met wél een verleidend ontwerp. Dit is volgens de auteurs een belangrijke stap voor het verhaal over optoppen. Goed voor de interne communicatie binnen woningcorporaties, maar ook goed voor het overbrengen van het verhaal aan de gemeente en bewoners/omwonenden. Daarbij is het bovendien belangrijk om de juiste doelgroep voor ogen te hebben (voor de gewenste huishoudensmix in de wijk).

Kies uiteindelijk een toekomstbestendig optopproduct. Toekomstbestendig bouwen, met hout, is bij uitstek passend voor optoppen, aldus de Stec Groep. Er is dan, naast energieneutraal bouwen, ook aandacht voor circulariteit, biobased materiaalgebruik, natuurinclusiviteit, een gezonde leefomgeving en klimaatadaptiviteit. Optopwoningen moeten weinig wegen en ook dan is hout de duurzame variant van lichtgewicht staal. Bouwen met hout draagt bovendien bij aan de afspraak dat de gebouwde omgeving in 2050 ParisProof is.

• Voorbeelden
  Enkele fraaie optopprojecten om zeker te bekijken: Karel Doorman en Fenix I in Rotterdam, Dillenburgh in Leidschendam (Vidomes), de Aquariusflat in Amstelveen (Eigen Haard) en Toekomst Zuid in Vlaardingen (Waterweg Wonen).
  (Bron: Stec Groep)

Snelheid

Om een snelle realisatie te bevorderen adviseert de Stec Groep aan gemeenten om in het kader van de Omgevingswet de versnelde (ook wel reguliere) procedure voor verlening van de omgevingsvergunning van acht weken te hanteren. Organiseer daarvoor intake- en omgevingstafels om optopprojecten vroegtijdig en vanuit een integrale blik te bespreken. Het proces van een intake- en omgevingstafel gaat als volgt:

•    start (ingang);
•    intake (intaketafel);
•    verkennen (gesprek initiatiefnemer);
•    globaal ontwerp;
•    definitief ontwerp (omgevingstafel);
•    aanvraag omgevingsvergunning.

Bij optoppen blijft vanwege de constructie op een bestaand gebouw een omgevingsvergunning altijd nodig. De toetsing kan worden ingekort door het nieuwe optopproduct te certificeren en gebruik te maken van het stelsel van erkende kwaliteitsverklaringen in de bouwregelgeving (art. 2.14 en 2.15 Bbl).

• Juridische drempel
  Optoppen moet juridisch gemakkelijker worden, vindt een team van experts uit de bouwwereld. De belangrijkste belemmerende factor betreft de Vereniging van Eigenaars (VvE’s), die unaniem moet besluiten tot wijziging van de bestaande bouw. Met een beperkte aanpassing van enkele wetsartikelen zou die drempel kunnen worden verlaagd naar bijvoorbeeld twee derde van het aantal eigenaars. In Frankrijk is die wet al aangepast, wat mede leidde tot een enorme groei van het aantal optoppingen. Namens de experts beschreven Rueben Kieffer (technisch ontwikkelaar BoomBuilds) en Benjamin den Butter (Berlinger Advocaten) hun pleidooi in deze brief aan Tweede Kamerleden.

Participatie en koppelkansen

Na het verlenen van een omgevingsvergunning kan de uitvoering officieel starten. De plaatsing van een modulair product kan al binnen twee weken worden gerealiseerd en verder is de uitvoering natuurlijk afhankelijk van het aantal te plaatsen woningen. Vergelijk dit eens met de uitvoeringsfase bij een regulier bouwproces, die gemiddeld twee tot drie jaar duurt. Laat in deze fase ook de participatie gewoon doorlopen, eventueel met tijdelijke herhuisvesting van bewoners.

Bedenk dat de uitvoeringsfase langer kan duren dan de genoemde (twee) weken als tegelijkertijd ook verduurzaming wordt meegenomen. Daarbij is het vanzelfsprekend van belang om het optoppen en verduurzamen goed op elkaar af te stemmen om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken. Zorg er dus voor dat de bewoners tijdig worden geïnformeerd en denk ten slotte ook aan het benutten van koppelkansen op andere beleidsterreinen in de buurt. Zoals een integrale aanpak van de openbare ruimte, het gelijktijdig verduurzamen of verbeteren van de riolering, de groenvoorzieningen en ontmoetingsplekken.

Bron: Praktische handreiking optoppen (Stec Groep)
Lees ook het TOP! magazine van de bouwcampus.
Tekst: Ysbrand Visser
Beeld (bovenaan): BoomBuilds