Huis van Stad en Regio startschot voor gebiedsontwikkeling Dordrecht

“Vanuit de economische opgave weet ik dat veel ondernemers worstelen met het behalen van energielabel C, dat vanaf 2023 als minimum verplicht is voor alle kantoren”, vertelt hij. “Dat was voor ons een trigger. Als wij als gemeente in de naleving daarvan richting die ondernemers een rol moeten vervullen, moeten we aan de voorkant ook scherp hebben wat het van hen vraagt qua investeringen en hoe realistisch dat is.”

Burggraaf (foto rechts) zag dit als een uitdaging die uitstekend past bij Dordrecht. “In een monumentenstad als de onze heb je veel gebouwen die nog niet duurzaam zijn”, zegt hij. “Dus als iemand die verduurzamingsambitie kan voorleven, zijn wij het wel.” De wethouder betrok hier ook de wethouder van Duurzaamheid bij, die al enkele beleidsuitgangspunten had opgesteld voor onder andere CO2-reductie en verduurzaming. Volgens Burggraaf was hier nog een grote slag in te slaan met het eigen vastgoed. De routekaart van de VNG maakte duidelijk welke mogelijkheden er waren.

Huis van Stad en Regio

Voor het stadhuis is een globale scan gemaakt om te bepalen wat de investering zou zijn voor renovatie versus de investering van een nieuw gebouw. “Aangezien we in het stadhuis stookten voor de mussen, was de conclusie al gauw dat een nieuw gebouw op een andere locatie voordeliger is”, aldus Burggraaf. Zo werd besloten dat het oude stadskantoor plaatsmaakt voor woningen. Het nieuwe gebouw, het Huis van Stad en Regio, verhuist naar een andere locatie op de Spuiboulevard. Voor de wethouder was dit dé kans om andere maatschappelijke opgaves bij het plan te betrekken, zoals een gezond werkklimaat en een aantrekkelijke leefomgeving. “We hebben een prachtige historische binnenstad, maar tussen station en binnenstad zit een Berlijnse Muur aan gebouwen. Daar kun je al snel een kwaliteitsslag in maken.”

Het nieuwe ‘Huis’ wordt dan ook een voorbeeld van de transformatie-ambitie die we hebben voor het gebied, aldus Burggraaf. Vanuit die lijn wordt de gebiedsontwikkeling verder doorgezet. Zo wil Dordrecht op deze plek niet alles transformeren naar woningen, maar kantoren behouden om het gebied te activeren, zodat nabijgelegen winkels hier voordeel uit halen. Voor het plan werd een alternatief financieel kader opgesteld.

“We kijken niet naar de investeringen aan de voorkant, maar naar de totale exploitatiekosten”, vertelt de wethouder. “We hebben een vergelijking gemaakt tussen de structurele huisvestingslasten bij renovatie van het bestaande gebouw en die bij nieuwbouw.” In beide gevallen werd rekening gehouden met de maatschappelijke principes die Burggraaf wilde nastreven. Waaronder een gezond binnenklimaat, circulariteit en het welzijn van medewerkers en bezoekers. Dit financiële totaalplaatje viel uit in het voordeel van nieuwbouw.

Sociale duurzaamheid

Het Huis van Stad en Regio wordt energieneutraal met als uitgangspunt een Earth, Wind & Fire-systeem. “Oftewel: met een natuurlijk drukverschil een belangrijk deel van de ventilatie-energie ontwikkelen”, aldus Rinald van der Wal, bouwdirecteur van de gemeente Dordrecht. Een andere belangrijke keuze is dat het overgrote deel van het pand in hout wordt uitgevoerd, volgens Van der Wal “het materiaal van de eeuw”. “Hiermee leveren we een belangrijke bijdrage in circulariteit en we slaan er een heleboel koolstof mee op.”

Het natuurlijke materiaal sluit goed aan bij de andere duurzame en natuurinclusieve ambities van Dordrecht. Hoewel de gemeente geen certificaat nastreeft, aldus Van der Wal, dient BREEAM als leidraad in het ontwerpproces. Volgens Burggraaf bleef gedurende het planproces het “met beide benen op de grond blijven staan” goed in het vizier van de gemeente.

“We zijn ambitieus en zetten een vernieuwend gebouw neer, maar doen hier niets exorbitants”, zegt hij. “De leidraad is continu een marktconforme meterprijs. Dus de hoge eisen die we stellen aan een goed binnenklimaat maken ook dat je wel een mooi ontwerp kan nastreven, maar niet een iconisch gebouw met navenante investeringen.”

Van der Wal vult aan dat de werknaam van het nieuwe gebouw niet voor niets is gekozen. “We krijgen hier een ongelooflijk interessante publieksruimte, die niet alleen geldt als entree voor ambtenaren”, aldus Van der Wal. “Hier komen mensen op bezoek, gaan ze naar de bibliotheek, worden ze begeleid in zware tijden, enzovoorts. Dit is ook sociale duurzaamheid.”

Participatie

Voor Van der Wal is met dit project een waardevol proces in gang gezet dat de komende jaren blijft lopen. “We onderzoeken met een aantal partners welke waarden we verder oppakken”, zegt hij. “Hier ligt een grote bereidheid om te ontdekken hoe je die gezamenlijke meerwaarde bereikt. Dat is deels voor de efficiency, zoals het uitwisselen van kantoorruimtes, maar nog meer in hoe je bezoekers laat kennismaken met alles wat we bieden. Dat doen we met hen samen in een serie van workshops, waarin ze kijken, tekenen, voelen en spreken over de mogelijkheden.”

Ook tijdens het planproces werd participatie aangemoedigd door een prijsvraag. Hiervoor kreeg de gemeente op basis van grote maquettes feedback van honderden mensen uit de stad, wat naderhand door een deskundige jury is verwerkt. “In die jury zaten diverse disciplines, van architectuur tot binnenklimaat, maar ook iemand van de welstandscommissie en een horecaondernemer”, zegt Burggraaf. “Zo borg je de stadsinbreng, want er is veel om rekening mee te houden.”

Of daar ook weerstand bij kwam kijken? “Natuurlijk zijn er altijd mensen die zelf een andere keuze zouden maken en dat kenbaar maken. Maar we hebben vooral instemming ervaren; mensen willen graag een leefomgeving van hoge kwaliteit dicht bij huis. Daar zijn in onze binnenstad nog wel stappen in te maken, dus het plan werd ontvangen als een logische kwaliteitsslag waar iedereen de meerwaarde van inziet.”

Bestuurlijke urgentie

Een van de belangrijkste redenen dat stadsplannen met een maatschappelijke impact doorgang vinden, is de betrokkenheid van een bestuurder met passie. Die bestuurlijke urgentie wordt door velen nagestreefd, maar wordt lang niet altijd behaald. Burggraafs tip: “Spreek je ambitie uit en laat die ook vaststellen in de Raad.” Zoek vervolgens naar waar je de eerste concrete uitvoeringsstap kan zetten en tastbare resultaten kan boeken. Daar heeft de sectorale routekaart van de VNG enorm bij geholpen, vertelt de wethouder. “Met de routekaart maak je een eerste scan om een gevoel te krijgen bij wat je in huis hebt en wat er op je afkomt. Leg dat naast je meerjarenonderhoudsplanning zodat je de logische momenten van investeringen kunt vinden en daarop kan handelen.”

De nadruk ligt dan op het logische, natuurlijke moment. Voor Dordrecht was dat het stadskantoor dat aan vervanging toe was. Richting andere gemeenten is het advies van Burggraaf om een project beet te pakken dat overzichtelijk is en waar de grootste kansen liggen. “Bijvoorbeeld een object dat op het punt staat van regulier groot onderhoud, waarin elke verandering een verbetering is”, aldus de wethouder. “Bestempel dat als een voorbeeldproject. Dan kun je intensief samen met al je stakeholders de verduurzamingsaanpak uitrollen en met elkaar vertrouwen in de aanpak opbouwen. Als je iets voor het eerst gaat doen zal er namelijk ook altijd iets fout gaan, maar omdat het eindresultaat sowieso een verbetering is, heb je een voedingsbodem om die te ‘waarderen’ en vooral als lessen voor het volgende project mee te nemen.”

Volgens Van der Wal vraagt een proces zoals dit om een andere financiële insteek. De financiering op lange termijn die bij de ontwikkeling van het stadskantoor in Dordrecht gekozen is, past beter bij de opgaven van vandaag. “Bij andere projecten zien we Colleges en Raden sturen op de investeringskosten; die mogen vooral niet worden overschreden”, zegt hij. “Hier zeggen we: we hebben een huisvestingsopgave met maatschappelijke ambities, dus daar zetten we een bedrag op de lange termijn tegenover. Dan creëer je een gezonde basis voor de financiële sturing van het project.” Door deze structuur streeft het team gezamenlijk naar een doel, maar de beste manier om dat doel te bereiken kan gaandeweg onderzocht worden. 

Burggraaf wil wel realistisch blijven. “Verduurzamen is niet besparen, maar vooral investeren en daarmee een kwaliteitssprong maken en toekomstige kostenstijging voorkomen. Wat bij ons sterk meespeelt, is dat we nu in een oud gebouw zitten en investeren en hogere exploitatiekosten dus onvermijdelijk zijn. Dat maakte de vergelijking op basis van de exploitatielasten mogelijk.” De wethouder benadrukt hierin het belang van stakeholders. “Die samenwerking was echt de waarde van het aanlooptraject naar het Huis van Stad en Regio. We hebben intensief met de Raad in sessies toegelicht welke dilemma’s we moet slechten. Trek nauw met elkaar op zodat je gelijke begrippen houdt.”

Dit artikel komt uit Duurzaam Gebouwd #50, waarin dieper wordt ingegaan op de sectorale routekaart die VNG heeft ontworpen om gemeenten te helpen komen tot een integrale aanpak. Het magazine kun je digitaal gratis inzien via deze link. Op pagina 94 staat het artikel.