Laten we de bestaande woningvoorraad beter benutten

Als we alle beschikbare woonruimte in ons land opnieuw zouden verdelen volgens een realistische 65 m2 voor een eenpersoonshuishouden en 88 m2 voor twee, dan is er in theorie voor zo’n drie miljoen extra mensen woonruimte beschikbaar. Er zijn echter veel regels die het (onbedoeld) financieel onaantrekkelijk maken om samen te wonen. Terwijl meer samenwonen op korte termijn en zonder kosten extra woonruimte oplevert.

De belemmerende regels hebben vaak niet direct betrekking op de woningmarkt, maar op beleidsterreinen als pensioen, sociale zekerheid en financieel toezicht. Aanpassingen zullen dus de portefeuilles raken van verschillende ministeries. De toekomstige Minister van Wonen moet daarom een breed mandaat krijgen en de ruimte om zich te bemoeien met de portefeuilles van zijn collega’s.

Bij het beter benutten van de bestaande woningvoorraad onderscheiden we vier facetten:

Maak samenwonen aantrekkelijker
Inventariseer alle bestaande fiscale en sociale regelingen die samenwonen minder aantrekkelijk maken en pas die regels aan, zodat samenwonen juist wordt gestimuleerd. Nu worden bijvoorbeeld huishoudens die leven van een uitkering gekort, zodra hun inwonende kinderen meerderjarig worden. Die moeten dan het huis uit en hebben vervolgens zelf een woning nodig. Ook de hoogte van de AOW is afhankelijk van de woonsituatie: samenwonenden krijgen ieder slechts 70% van de AOW voor alleenstaanden.

Studenten in een onafhankelijke woning hebben recht op huursubsidie, maar studenten die samen een woning delen niet. En voor ouderen die alleen in een (veel) te grote eengezinswoning achterblijven, is het belastingtechnisch niet aantrekkelijk om een deel van hun woning te verkopen of verhuren aan bijvoorbeeld vrienden, een mantelzorger of studenten.

Meerdere huishoudens in een huur- of koopwoning
Woningverhuurders werken meestal volgens het principe ‘één woning één huishouden’. Tegelijk is de huurdersdoorstroom zeer gering, zodat huishoudens die ooit bestonden uit een heel gezin nu nog bestaan uit slechts een of twee mensen. Anderzijds ontstaan er steeds meer situaties die afwijken van de norm, zoals meeroudergezinnen. 

Gewoonlijk verbiedt het huurcontract om ruimte onder te verhuren, maar als woningcorporaties en andere woningverhuurders onderhuur en/of huurdelen toestaan, kunnen structureel meerdere huishoudens van een woning gebruik maken. Pas de standaard huurcontracten aan, zodat deelhuren en onderverhuren makkelijker worden.

Voor koopwoningen geldt een vergelijkbare situatie, aangezien hypotheekvoorwaarden vrijwel altijd een clausule bevatten die het verhuren van de woning of een deel daarvan verbiedt. Logisch als bescherming van belangen van de hypotheekverstrekker, maar ook belemmerend. Zorg er dus voor dat deze clausule geen standaard onderdeel meer is van het hypotheekcontract. Financiers kunnen ook met heldere en praktisch uitvoerbare voorwaarden komen om verhuur en/of woningdelen toe te staan.

Permanent wonen in tweede woningen
De welvaartstoename heeft gezorgd voor een gestage groei van het tweede woningbezit, vooral in bosrijke gebieden en aan de kust. In ons land staan naar schatting 120.000 recreatiewoningen, waarvan ongeveer de helft in parken. Voor sommige eigenaren geldt dat ze liever permanent in hun `vakantiewoning’ zouden willen wonen dan in hun officiële woning, maar de huidige regels staan dat niet toe. Inventariseer daarom de tweede-woningvoorraad en onderzoek hoe die woningen de status van permanente woning kunnen krijgen. We moeten daarbij wel kritisch onderzoeken wie er van  bijbehorende waardesprong profiteert en hoe het zit met commerciële huisjesparken.

Maak tegelijk het bezit van een tweede woning fiscaal minder aantrekkelijk, omdat permanent wonen in vakantiehuisjes de woningvraag alleen vermindert als mensen ook daadwerkelijk hun eerste woning opgeven of permanent verhuren.

Maak woningruil makkelijk en betaalbaar
Woningruil kan zorgen voor betere doorstroom. Stimuleer daarom woningruil in de huur- en koopwoningenmarkt, zonder wederzijdse verhoging van de huur of het betalen van overdrachtsbelasting. Ouderen/babyboomers, waarvan de kinderen het huis uit zijn, wonen vaak moederziel alleen in een (veel) te grote woning, terwijl gezinnen opgepropt op een kleine etage zitten en studenten en jongeren sowieso niet aan de bak komen. 

De meeste verhuurders verhogen bij woningruil de huur van beide sociale huurwoningen tot het maximum. Dit maakt woningruil voor veel huurders onaantrekkelijk. Vooral ouderen huren soms al decennialang een woning, waardoor de huur erg laag is. Als ze ruilen – zelfs naar een kleiner huis – zijn ze vrijwel altijd (veel) duurder uit, dus blijven ze liever zitten in een huis met lege kamers.

Voor woningbezitters betekent woningruil dat er 2% overdrachtsbelasting moet worden afgerekend en dat kan een drempel vormen.

Leven in een land met een plan

Ruim 150 doeners en denkers uit wetenschap, politiek, overheid en bedrijfsleven schreven in 2021 samen Meer Wel. Dit boek is een initiatief van De Publieke Zaak en is de laatste in een trilogie, volgend op ‘Meer Waarde’ (2017) en ‘Meer Wij’ (2019). Deze boeken hadden respectievelijk ‘de rol van de grote onderneming in de maatschappij van de toekomst’ en ‘het belang van samenwerken’ tot onderwerp.

De verschillende teams van Meer Wel gaven per onderwerp een samenvatting van de grote uitdagingen voor de toekomst. Aan bod komen onder meer gezondheidszorg, milieu, onderwijs, werkgelegenheid, mobiliteit en voeding. Aansluitend worden in totaal zo’n 150 praktische ideeën aangedragen. Wij lichten in een serie artikelen de ideeën toe van het team ‘Huisvesting en Ruimtelijke ordening’. Hun hoofdstuk is getiteld ‘Leven in een land met een plan’ en heeft als kernvraag “Hoe zorgen we ervoor dat iedereen in een duurzame omgeving kan wonen, later en nu?”