Copy Paste Catalogus verkort vergunningentraject

Voor het versnellen van de nieuwbouw hebben we een nieuw instrument nodig. Het grote doel: het landelijk kunnen toepassen van lokaal vergunde bouwwerken. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van een snelle copy-paste-actie. Vooral prefab bouwwerken uit ‘bouwfabrieken’ kunnen zo veel sneller worden gerealiseerd.Alle eenmaal goedgekeurde en succesvol gebleken nieuwbouwplannen kunnen gebundeld worden in een zogenoemde Copy Paste Catalogus (CPC). Hieruit kan een gemeente een bouwwerk kiezen en een bijbehorende locatie zoeken om aan de lokale vraag te voldoen. Zij kan dan ook in een vroeg stadium de not-in-my-backyard-bezwaren inventariseren. Als de keuze eenmaal is gemaakt, waarbij alle bezwaren zijn afgehandeld, kan het bouwen direct beginnen. Alle vergunningen zijn immers al verleend door te kiezen uit de CPC. 

Regisseur

Basisvoorwaarde voor een effectief gebruik van de CPC is natuurlijk een perfect ingeregelde overheid. De structuurvisie (Rijk en provincie), het bestemmingsplan (provincie en gemeenten) en de projectbesluiten met mogelijke vrijstellingen (gemeenten) moeten op elkaar zijn afgestemd en het gebruik van een CPC toestaan. Het Rijk is uiteindelijk marktmeester van de bouwproductie en kan onder meer via structuurvisies mogelijkheden bijsturen, zodat de bouw weer aansluit bij wat er in de maatschappij gaande is. Het Rijk, de provincie en de gemeenten zouden daarbij wat minder moeten vasthouden aan achterhaalde inzichten.Zo werken mensen tegenwoordig veel vaker vanuit ‘eigen huis’. De overheid moet daarom het scheiden van wonen en werken loslaten en combinaties daarvan beter faciliteren. Dan kunnen woonwerkgebouwen, waarvoor ik eerder een pleidooi hield, makkelijker worden goedgekeurd. Iedere verdieping kent daarin een woonunit met daaraan gekoppeld een werkunit. Zo kan de werkunit bij een zelfstandig zorgverlener een praktijkruimte zijn. 

Naast het Rijk en de provincies is ook de gemeente aan zet. In de uitvoering ligt de regie meestal bij de gemeente, die zich moet houden aan de structuurvisie. Naast het geopperde gebruik van een CPC kan een gemeente de nieuwbouw ook anders versnellen. Nu vertragen gemeenten nieuwbouw door onder meer te weinig deskundige ambtenaren, dicht regelen van mogelijke bestemmingen en door het kiezen van een niet actief grondbeleid. Lees: een faciliterend of passief grondbeleid. Te weinig gemeenten kiezen voor samenwerking met mogelijke marktpartijen, zoals pensioenfondsen. Dit kan via bouwclaim-, joint venture- en concessiemodellen.

Maatwerk

Met een CPC kun je op verschillende locaties tegelijkertijd direct maatwerk bieden, zonder al te veel indirecte kosten. Daarmee wordt de verhouding tussen de directe kosten en de totale kosten gunstiger. Directe kosten betreffen alles wat direct zichtbaar opgaat in het bouwwerk en kunnen worden toegerekend naar kostendragers of kostenplaatsen. De stelregel is om de verhouding tussen directe kosten en de totale kosten zo gunstig mogelijk te maken. Het maatwerk begint bij het inventariseren van de vraag en het juist vastleggen in een Programma van Eisen. Het gaat hierbij onder meer om de ruimtevraag en het budget. Hoeveel functioneel nuttig vloeroppervlak is vereist voor welke prijs? Denk daarom vanuit plattegronden en niet vanuit de gevelvorm. Dat laatste wordt vaak afgedwongen door gemeenten, wanneer je wilt bouwen in een historisch stadscentrum of in een straat met beschermde stadsgezichten of met monumenten. Deze locaties vallen mijn inziens daarom zeker af bij het toepassen van een CPC.

Natuurlijk moet een gevel esthetisch verantwoord zijn. Een ruim geformuleerde welstandsnota kan hierbij van dienst zijn. Daar waar een specifieke vraag is, kan men een bepaald type CPC-gebouw snel realiseren. En ook op verschillende locaties tegelijkertijd. Maatwerk kun je daardoor opschalen. Prefab bouwwerken uit bouwfabrieken, neergezet door eenzelfde bouwteam, hebben veel baat bij het gebruik van een CPC. Daarbij wordt de verhouding tussen directe en totale kosten nóg gunstiger.

Grondbeleid

Voor de betaalbaarheid van CPC-gebouwen is het raadzaam om zo min mogelijk te betalen voor de grond. Een indicator daarvoor heet de grondquote. Deze quote geeft aan welk deel van de totale stichtingskosten grondkosten zijn (de grondkosten kun je gelijkstellen aan de geïndexeerde uitgifteprijs óf aan de huidige residuele grondprijs). Bij nieuwbouwprojecten met gemeentelijke gronduitgifte zitten in de totale stichtingskosten meestal ook de indirecte kosten van bovenwijkse voorzieningen, van planeconomische berekeningen en van planschade. Of deze indirecte kosten ook verhaald worden op de kopers van bouwkavels, hangt af van de gemeente. Rijke gemeenten rekenen deze kosten soms niet door (een vorm van objectsubsidie). Deze indirecte kosten hebben zeker invloed op de bovenstaande grondquote. Het wordt tijd voor meer actief grondbeleid, zodat de grondquote omlaag kan gaan. Zo kun je grondbeleid inzetten om mensen te huisvesten die sociaal zijn ontwricht en met hun bestaanszekerheid worstelen.Objectsubsidies op bouwrond voor CPC-(woonwerk)gebouwen, en ook op de daarbij vereiste parkeergelegenheid, zouden niet misstaan. Ook wanneer dat officieel niet voor het algemeen nut is. Het is overigens aan ieder kabinet om ‘voor het algemeen nut’ te definiëren. Dit kan het best in samenwerking met de SER (Sociaal Economische Raad). Zo krijgt de pechgeneratie alsnog een kans op passende huisvesting.

Blijf nog beter op de hoogte van al ons nieuws en abonneer je op de wekelijkse nieuwsbrief van Stedebouw & Architectuur.

Tekst: Hans Hidden