Vraag 5: Lessons learned en best practices

Ineke Hulshof

We hebben intussen ruim 10 groepsprojecten gebouwd en binnenkort gaat ons project in Terheijde, Noord-Brabant, in uitvoering. Dit is wel een mooi voorbeeld. Het plan is door de gemeente Drimmelen geïnitieerd en door de Woningstichting Volksbelang uit Made ontwikkeld met een door de gemeente geworven groep starters. De groep heeft de adviseur en de architect gekozen. Toen we als architect waren gekozen zijn we direct met de door de corporatie al gecontracteerde stedenbouwkundige gaan praten en hebben met Inge Burg als ontwerper samen met de kopersgroep in workshops het stedenbouwkundig plan kunnen maken. De grondkosten waren al door de gemeente bepaald. Op zich zou je met een kopersgroep op basis van een bepaalde grondopbrengst ook de groep kunnen laten bepalen hoe de verkaveling en het aantal woningen eruit komt te zien. Bij het Wallisblok is in het bestaande casco door de groep de verkaveling bepaald. Deze beide projecten zijn goede voorbeelden voor het proces en voor het resultaat. Hoge kwaliteit in architectuur en materiaalgebruik. In beide projecten wordt meer met veel minder gemaakt.

De lessen hebben we vooral bij de moeizame projecten geleerd. Het blijkt heel belangrijk dat de afspraken over de inhoud van het werk van de adviseurs en architecten heel helder zijn en dat individueel belang goed wordt onderscheiden van het groepsbelang. De met het werk samenhangende kosten moeten altijd vooraf duidelijk zijn en voor de betaling moeten goede afspraken gemaakt worden. Architecten moeten vooraf duidelijk maken wat hun toegevoegde waarde is in alle fasen van het proces en als het niet goed gaat op tijd afscheid nemen. In principe is het zo dat het ontwerp dat in dit soort projecten ontstaat eigendom is van iedereen en de architect zijn/haar rechten moet delen. Kopiëren mag wat mij betreft, maar het kan altijd beter!

Marcel Kastein

De Vrijegeest in Akersloot is een best practice. 22 starterswoningen tussen 82.000 en 152.000 euro VON zijn hier ontwikkeld door een groep jongeren. Het project is opgezet en begeleid door De Regie op verzoek van de gemeente Castricum. De woningen zijn opgeleverd in juni 2010. Belangrijkste lessons learned:

? Een goede voorbereiding is van essentieel belang. De Regie heeft bijna 9 maanden met de gemeente (initiatiefnemer) overlegd en onderhandeld over de plankaders en de grondprijs. Zonder die voorbereiding zou het project niet zo succesvol zijn verlopen.

? Het selecteren van een architect moet op een zorgvuldige wijze geschieden en vraagt veel tijd en aandacht van zowel de groep als de begeleider. In Akersloot heeft dat geweldig uitgepakt. De architect, Kerssens en de Ruiter uit Alkmaar, pakte zijn rol enthousiast op en heeft er mede voor gezorgd dat de woningen, ondanks de lage prijs, van een verbluffende kwaliteit zijn en op individuele wensen zijn afgestemd.

? Het begeleiden van CPO-projecten is een specialisme. Naast brede inhoudelijke kennis en vaardigheden (plankader, bouwplanontwikkeling, contractvorming, financiering, groepsprocessen, projectmanagement, etc.) is het essentieel groepen particulieren zo te begeleiden dat zij hun rol als opdrachtgever goed spelen. Iedere groep is anders. Een grote valkuil is het initiatief bij groepen weg te halen. De kunst is juist groepen te helpen bij het nemen van hun opdrachtgeversrol. Daar moeten zij in het begin nog vaak in ingroeien, terwijl juist in de beginfase ook allerlei ingrijpende beslissingen moeten worden genomen.

? Corporaties kunnen op de achtergrond een belangrijke rol in projecten spelen. Het maken van afspraken met corporaties lukt in het algemeen beter wanneer zij nog geen positie op de locatie hebben. Als dat wel het geval is, redeneren corporaties vaak te eenzijdig vanuit hun eigen belangen.

An Huitzing 

Eén best practice is er niet, omdat niet iedereen hetzelfde wil en er een grote variëteit aan mogelijkheden is. Door de jaren heen, hebben we in Rotterdam wel heel veel geleerd, dat zeker! Voor ons is heel belangrijk dat we de oude panden verkopen met heel goede koopcontracten waarin alle voorwaarden en sancties goed zijn vastgelegd. Klussers moeten hun pand binnen zoveel tijd verbouwen, volgens een van te voren ter goedkeuring aan ons voorgelegd Plan van Aanpak en moeten er zelf gaan wonen zonder verhuur of in gebruik geving aan derden. Op al die punten staan financiële sancties van € 25.000 per verdieping. En de begeleidend 'vergunningencoach' ziet toe tijdens het proces of alles gaat zoals afgesproken. Omdat er op de 200 goede kopers ook een stuk of 5 à 10 mensen zijn die er een slaatje uit willen slaan, hebben we geleerd hoe belangrijk dat contract is. Ook goedwillende klussers die in de vertraging raken, kunnen daardoor vlot getrokken worden.

Henk Vlemmix 

In Eindhoven is in de wijk Lievendaal het CPO-project De Lieven gerealiseerd met 14 woningen waarbij de corporatie (Woonbedrijf) de grondeigenaar was in een herstructureringsgebied. Aan de start van het project zijn door de corporatie en de gemeente Eindhoven volledige en duidelijke randvoorwaarden meegegeven. Daarna is een infoavond voor geïnteresseerden gehouden en zijn in een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, corporatie en vereniging alle randvoorwaarden vastgelegd. De corporatie heeft daarna enkel een toetsende rol gehad en het project is in korte tijd succesvol afgerond.

Jan Knoop

Voor de nieuwbouwwijk Contreie (± 820 woningen) is een deel van het gebied gereserveerd voor het CPO en een deel voor particuliere kavels (ongeveer 150 kavels). Ontwikkelaars hebben in deze delen geen positie. Voor de ontwikkeling van de wijk is een beeldregieplan opgesteld waarin de gemeente vrijheid laat aan de zelfbouwers en aan de ontwikkelende partijen, uitnodigt voor overleg over de bouwplannen en een aantal randvoorwaarden stelt om de kwaliteit van de wijk als geheel te waarborgen.

Voor het CPO wordt een drietal kavels gereserveerd waar woonbuurten kunnen worden ontwikkeld (totaal tussen 80 - 110 woningen). Voor het CPO heeft de gemeente naast het bestemmingsplan en beeldregieplan ook kavelpaspoorten opgesteld waarin de belangrijkste voorwaarden zijn omschreven. Deze kavelpaspoorten zijn met name van belang om de toekomstige bouwers al in een vroeg stadium duidelijk te geven over de randvoorwaarden (aantal woningen, parkeren, toegang, beperkingen (b.v. geluid) die op de kavels rusten e.d.) die gelden voor de kavels. Valkuil is dat in de kavelpaspoorten zoveel eisen worden gesteld dat de vrijheid voor de zelfbouwers wel erg wordt ingeperkt. Voor een van de drie CPO-kavels heeft zich een collectief ‘starters’ verenigd, die inmiddels via een architect een bouwplan heeft ingediend.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Tijdelijke verschuiving naar particulier opdrachtgeverschap 

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Waarom bouwen in particulier opdrachtgeverschap

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Andere regels particulier opdrachtgeverschap

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Ideale proces