Vraag 4: Ideale proces

Erik Hoeflaak

De insteek moet zijn dat je zoveel mogelijk verantwoordelijkheid bij de bouwers zelf legt. De corporatie kan een rol spelen als het gaat om risicobeperking (indien een kandidaat afhaakt in traject kan een corporatie inspringen en een voorfinanciering van de plankosten). De gemeente moet vooral faciliteren als het gaat om het verkrijgen van de juiste vergunningen. Een ideaal proces ken ik nog niet.

Henk Vlemmix 

Daarnaast is het van belang dat de randvoorwaarden bij de start van een CPO-project volstrekt helder zijn. Vooral het traject van bestemmingsplan en omgevingsvergunning moet duidelijk zijn en op het gebied van stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden en over de grondprijs moet in de loop van het traject geen discussie ontstaan.

 Een valkuil bij CPO kan zijn dat de gemeente onvoldoende vertrouwen heeft in de PO en CPO-bouwers en daarom extra eisen gaat stellen in het beeldkwaliteitplan. Idealiter zou de gemeente en/of de corporatie in een CPO-proces faciliterend moeten zijn en er voor moeten zorgen dat de randvoorwaarden helder en haalbaar zijn. In de loop van het proces kan de gemeente dan volstaan met een toetsende rol in de verschillende fasen van het ontwikkeltraject.

Ineke Hulshof

Er zijn meer vormen van een ideaal proces. Dat heeft alles te maken met de opgave, de omgeving en de wijze waarop kopers gevonden worden of zich aandienen. Dat verschilt per project, en dus verandert bij elk project het proces. Het initiatief kan bij een gemeente liggen maar ook bij een grond- of complexeigenaar. In Duitsland zien we veel voorbeelden waarbij het initiatief bij architecten ligt. Die vorm spreekt mij erg aan. Het Wallisblok is ons voorbeeld in Nederland. We hebben dat met Urbannerdam samen bedacht en ontwikkeld. Als het initiatief bij een groep kopers ligt is het heel belangrijk dat zij goede adviseurs en architecten inschakelen waarmee goede contracten worden gemaakt. Andersom is het voor architecten heel belangrijk dat ze weten waar ze aan beginnen en welke afspraken gemaakt moeten worden om een project en het proces goed te laten verlopen. Alles valt of staat met vertrouwen tussen alle partners.

Architecten moeten hun gebruikelijke werkwijze aanpassen en zich dienstbaar gaan opstellen. Niet de arrogantie van de vormgever maar het maakbaar maken van verbeeldingen is leidraad. Kennis moet gedeeld worden en voorbeelden moeten aangedragen en verbeterd worden.

Ik vind de term zelfbouwers niet fijn. Daar zitten fiscale aspecten aan en het klinkt alsof ze daadwerkelijk zelf bouwen. Meestal is dat niet zo en ik denk dat er voor de bouwers, de aannemers, echt een nieuwe markt is te ontdekken. De bouwwereld moet zich aanpassen. Het risico voor de koper is de kostenontwikkeling maar daarin bepaalt die koper zelf hoeveel er uitgegeven kan worden. Ook zullen de gemaakte kosten als blijkt dat het voor een huishouden niet meer past door de individuele koper gedragen moeten worden, overmacht is geen excuus, eventueel kan met een corporatie een achtervang worden afgesproken als er in een groep ontwikkeld wordt. Dit is een groot voordeel van het groepsgewijs ontwikkelen. Voor de gemeente zie ik de rol van dienstbaarheid en hulpkracht om tot realisatie te komen in allerlei vormen, met kennis, met hulp bij de regelgeving en met beschikbaar stellen van locaties en complexen.

An Huitzing

Ik wil reageren op de opmerkingen van Ineke Hulshof. Ineke zegt dat het Wallisblok door haar met Urbannerdam bedacht en ontwikkeld is. Tja, bedacht wel, maar als we als gemeente niet meegedacht hadden en ook niet besloten hadden dat we onze panden op die manier zouden verkopen, zou er geen Wallisblok geweest zijn. Dus de gemeente moet wel iets meer zijn dan dienstbaar.  Als je geen goed koopcontract hebt, dan kan het project ook erg spaak lopen, omdat je wel een stok achter de deur nodig hebt! Dat is dus meer dan 'het beschikbaar stellen van complexen', wat Ineke de juiste rol voor de gemeente vindt.  Gemeenten hebben ook andere afwegingen te maken, ze kunnen zich wel dienstbaar opstellen en alles toestaan, maar ja, dan willen andere burgers dat ook. En terecht. Dus bij al die dienstbaarheid, moet de gemeente wel zelf blijven nadenken en opletten of ze gelijke gevallen gelijk behandelt.

Een ideaal proces – met particulier opdrachtgeverschap  in de bestaande bouw - bestaat niet, omdat dit soort (ver)bouwers zo individualistisch is ingesteld of misschien moet ik zeggen, zo sterk hun eigen wensen en inbreng hebben. Nogal wat bouwers zijn zelf architect of anderszins ervaren in bouw, ontwerp of vormgeving. Dan kan de rol van anderen in het proces veel geringer zijn dan wanneer sprake is van jonge mensen die zich bijna onbesuisd in het avontuur werpen.

Wat klushuizen betreft, moeten alle partijen er om heen in elk geval goed samenwerken. De kopers/klussers willen dingen waarmee je de rek in de regelgeving moet opzoeken, zonder ook maar weer klakkeloos alles toe te staan. Regels van hygiëne, veiligheid, welstand, en de rechten van anderen (buren) moeten gerespecteerd worden. Maar waar dat het geval is, kan best gezocht worden naar mogelijkheden om de klussers hun gang te laten gaan. Dat gebeurt alleen als alle betrokkenen achter het project staan en bereid zijn een stapje opzij te doen of vanuit de positie van de klusser te denken. Ook wat betreft begeleiding en risico, worden de grenzen bepaald door veiligheid en de klassieke kwestie van  de vrijheid van de een versus de vrijheid van de ander.

Chris van den Berk

Het ideale proces begint met een opdrachtgever die lef heeft en meerwaarde ziet van ruimtelijkheid in een ontwerp. De rol van de architect is die van verbindende schakel en manager van het proces. Het start bij de verbinding tussen opdrachtgever en architect. Te beginnen met het toelichten van ruimtelijke mogelijkheden, en in de tweede fase het technisch uitwerken en het bewaken van het budget.

Jan Knoop

Ik wijs op het proces van de nieuwe woonwijk de Contreie in Oosterhout en de rol van de verschillende partijen in dit project. De gemeente richt zich primair op de belangen van de wijk als geheel, zoals het realiseren van een (hoge) kwaliteit van de openbare ruimte, infra, inbedding in de omgeving. De zelfbouwer wordt (veel meer) verantwoordelijk voor woningtype, vormgeving en uitstraling. De basisvoorwaarden daarvoor zijn opgenomen in het Bouwbesluit en bestemmingsplan. De gemeente zoekt het overleg, basis voor dat overleg is onder meer het beeldregieplan. De uitdaging voor de gemeente zit in het begeleiden van de individuele bouwers en collectieven waarbij uitgangspunt is om van de woning die de zelfbouwer wil gaan bouwen, nog net iets meer te maken. (Ervanuit gaande dat er een te beoordelen ontwerp ligt, natuurlijk is er ook hier een ondergrens, waaronder niet gebouwd kan en mag worden). Geen sturende rol dus, maar een overleg partij. Dit vraagt wel een andere attitude van de medewerkers en bestuurders (‘loslaten en vertrouwen’ in plaats van vertellen hoe het moet), maar zeker ook de bereidheid om kritisch naar het eigen handelen te kijken.

Marcel Kastein

Ik schetst het proces voor PO vrijstaand, PO-geschakeld en CPO. Voor PO vrijstaand is de rol van de gemeente het aangeven van de bebouwingsvoorwaarden en eventuele beeldkwaliteiteisen en het voorbereiden van het proces na uitgifte. Particulieren hebben een volwaardige rol als opdrachtgever (binnen geldende kaders) en ook de architect krijgt een volwaardige rol. Een begeleider kan voor de gemeente verkoopdocumentatie opstellen, verkoopgesprekken met PO-ers voeren over onder meer samenwerking met architect, het proces uitleggen en PO-ers helpen bij de inschatting of zij hun wensen binnen hun budget kunnen realiseren op een kavel met de gegeven bebouwingsvoorwaarden en kavelprijs.

In PO-geschakeld is de rol van de gemeente min of meer ongewijzigd net als die van de particuliere opdrachtgever, de architect en de begeleider.

Maar daarnaast is vaak een rol van een supervisor gewenst die de individuele ontwerpen van betrokken architecten aan het eind van iedere planfase toetst/beoordeeld (gemandateerd door de Welstandcommissie). Een goede vorm daarvoor zijn workshops waarbij iedere kavelkoper en architect een maquette op dezelfde schaal meeneemt. Deze werkwijze voorkomt ook aansluitingsproblemen (zodat later geen bezwaren tegen bouwplannen worden gemaakt).

Als achtervang kan de partij die de kavels uitgeeft een derde partij vragen (bijvoorbeeld een bouwer of ontwikkelaar) om de kavels die onverkocht blijven te bebouwen, zodat er geen gaten vallen en het woonrijpmaken niet te lang hoeft te worden uitgesteld.

Individuele begeleiding van kavelkopers is tot op zekere hoogte gewenst (basisbeleiding). Daarnaast is het van belang dat de begeleider optreedt als procesbegeleider op projectniveau (als intermediair tussen de supervisor, de gemeente en de partij die de kavels uitgeeft enerzijds en de individuele kavelkopers en hun architecten anderzijds.

In CPO is het de taak van de gemeente om een globaal plan te maken waarin de belangrijkste uitgangspunten helder zijn: uitgangspunten ten aanzien van. het te realiseren programma, de bouwenvelop, het planologisch traject en de planning en de grondprijs van de locatie of wijze waarop deze wordt vastgesteld (het verkavelingsplan kan, maar hoeft niet te zijn vastgesteld).

Het collectief krijgt een volwaardige rol als opdrachtgever (binnen geldende kaders) en kan ook zelf een verkavelingsplan laten opstellen waarna dit door de gemeente wordt goedgekeurd.

De architect die bij CPO is betrokken heeft een volwaardige rol, met de mogelijkheid om specifieke taken te  outsourcen.

De achtervangrol in CPO gaat onder meer over: voorinvesteren van een gedeelte van de plankosten, het uitvoeren van de koopconstructie en/of overname van onverkochte woningen. Dit wordt nu vaak per project bij een corporatie of ontwikkelaar ondergebracht. Hiervoor zou op regionaal, provinciaal of landelijk niveau een revolverend fonds voor CPO-projecten moeten worden opgezet. Projecten die aan bepaalde criteria voldoen (bijvoorbeeld voor minimaal 60 procent van de woningen zijn bij aanvang deelnemers aan het project gebonden), zouden voor het resterende financiële risico een beroep op dit fonds moeten kunnen doen.

Professionele procesbegeleiding van CPO-projecten is onontbeerlijk. De procesbegeleider moet zich onthouden van werkzaamheden die standaard door architecten (kunnen) worden uitgevoerd. Aard en omvang van de begeleiding moeten worden afgestemd op de kennis, vaardigheden en behoeften van groepen particulieren. De essentie van de begeleiding is ervoor te zorgen dat groepen als professioneel en volwaardig opdrachtgever naar derden kunnen optreden. De begeleider moet planinhoudelijk niet tussen architect en individuele deelnemers gaan instaan.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Tijdelijke verschuiving naar particulier opdrachtgeverschap 

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Waarom bouwen in particulier opdrachtgeverschap

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Andere regels particulier opdrachtgeverschap

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Lessons learned en best practices