Vraag 4: Herbestemming stroperig

Martine van Sprundel

De doelgroep waarvoor wordt herbestemd, zoals studenten of startende ondernemers, kan vaak beperkte prijzen betalen en geen risico’s dragen. Aankoopbedragen van gebouwen zijn vaak ook nog onrealistisch hoog, omdat de eigenaren niet willen afwaarderen. Tegelijkertijd werken we aan de kostenkant met een hoog eisenpakket vanuit de regelgeving. Businesscases worden daardoor uiterst moeizaam. En natuurlijk is een belangrijke vraag: wie gaat hier investeringsrisico’s in nemen met zo’n onzekere afzet. Voor corporaties zal het dan uitsluitend om activiteiten in het DAEB-segment (Diensten van Algemeen Economisch Belang) moeten gaan, we zullen partnerships zoeken met eindgebruikers en overheden en er moet een heel duidelijke link liggen met onze maatschappelijke opgave in gebieden.

Peter Drijver

De ‘solids’ waarmee Frank Bijdendijk een andere kijk op woning-exploitatie heeft gegeven sluit daar direct op aan. Eigenlijk zijn alle oudere kantoren, stationsgebouwen, kazernes en seminaries ‘solids’. Je dynamiseert de exploitatie (levensduur en onderhoud) van gebouw en gebruik.

Dionne Baaré

Het financieringsvraagstuk is vrijwel altijd reden dat transformaties moeilijk van de grond komen. Lang niet alle eigenaren/beleggers ervaren de leegstand al als een probleem. Eigenaren die worden gefinancierd met veel vreemd vermogen merken deze pijn sneller, anderen hebben slechts ‘minder rendement’. Pas wanneer een eigenaar voldoende pijn ervaart of concrete kansen ziet is hij bereid af te waarderen  op zijn vastgoed en wordt transformatie financieel mogelijk. Het financieringsprobleem zit ook bij afnemers. Ontwikkelaars krijgen moeilijk leningen los en hebben dus investeerders of eindgebruikers nodig die het risico willen dragen.

Sander Gelinck

Stroperig? Daar ben ik het niet mee eens. Herbestemmen kan juist vaak heel snel. In Amsterdam wordt nu gewoond in het Actagebouw, precies een jaar daarvoor hadden we de eerste contacten met eigenaar Alliantie en de gemeente. Maar dan moet iedereen wel mee willen werken, en moet je wel een paar mensen hebben die er aan sleuren. Veel professionals hebben nieuwbouw ‘in de genen’ en vinden het heel normaal om twee, drie jaar of soms nog langer gezellig te overleggen over weer een ander ontwerp of variant. Nieuwbouw kan soms procedureel niet sneller, maar voor herbestemmen hoef je geen stedenbouwkundige visie op te stellen. En bestemmingsplanprocedures, welstand en inspraak gaan vaak soepel omdat de buurt blij is dat er iets met het gebouw gebeurt.

Peter Drijver

Wet- en regelgeving is gebaseerd op nieuwbouw of onderhoud van bestaande bouw. Herbestemming wordt gezien als nieuwe bestemming en moet volgens sommigen 'dus' voldoen aan nieuwbouw-eisen. Cultureel beleid (beschermde stads- en dorpsgezichten) heeft ten onrechte veel ingeleverd aan praktische en begrijpelijke betekenis terwijl het als waarborg een grote stroom private investeringen in de stad blijkt te genereren. Herbestemming moet als onderdeel daarvan worden gezien omdat het erfgoed regenereert en omdat het de consensus over ruimtelijk beleid in stad en dorp belichamen kan. Die consensus ligt in het verlengde van de conventies waarmee we onze steden en dorpen gebruiken, bewonen en er kunnen samenleven.

Sander Gelinck

Voor het Bouwbesluit geldt dat per 1 april jl. in ieder geval niet meer. Is dat niet interessant om hier te melden? De wetgever heeft er erg zijn best op gedaan…

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Crisiseffect of systeemfout?

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Slopen en teruggeven aan natuur

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Succesvolle gebouwen en condities

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Versnelling in herbestemming