Vraag 4: Belangrijkste hobbels?

Diana de Jong

De hoge kosten voor binnenstedelijk bouwen ontstaan voor een belangrijk deel door de complexiteit en vele ambities die geprojecteerd worden op binnenstedelijke locaties. Het EIB heeft recent berekend dat de onrendabele top op binnenstedelijke locaties minimaal 10.000 euro is. Uit onze eigen ervaring is bekend dat binnenstedelijke projecten een onrendabele top kunnen hebben van tussen de 25.000 en 40.000 euro. Tot voor kort werden deze exploitatietekorten gedekt uit andere (uitleg)projecten en subsidies (zoals het ISV en BLS). Op dit moment is dit echter niet meer mogelijk.

Maarten van Tuijl

Binnenstedelijk bouwen (compact bouwen) is een vorm van duurzaamheid waarbij het open, groene landschap gespaard blijft. Bij elke vorm van duurzaamheid geldt dat een hogere voorinvestering pas later leidt tot een hoger (maatschappelijk) rendement. Er moet dus een nieuwe verhouding komen tussen investeringen enerzijds en rendementen over een veel langere termijn anderzijds.

Bart Mispelblom Beyer

Voor succesvol bouwen binnen de stedelijke grenzen is een andere mentaliteit vereist, en de wil om vooral financiële stromen anders te beoordelen. Bouwen buiten de stad lijkt goedkoper, omdat alleen de kosten van de opstallen worden berekend. De infrastructuur komt uit een ander potje. Bij een meer integrale benadering ziet het plaatje er anders uit. Recent onderzoek van het EIB heeft dit aangetoond. Immers, ook sociaal-economische kosten zijn van belang: een stad die beter in evenwicht is functioneert beter en is rendabeler.

Succesvol bouwen binnen de stad vereist verder kijken dan die ene locatie: sommige zijn lucratief, andere kosten geld. Als ze samen zorgen voor de verbetering van een stadsdeel en per saldo rendabel zijn, moet de een het andere kunnen vereffenen. Dit heeft meer impact dan alleen op het ontwikkelaarsdenken: bestuurlijke structuren zijn nog niet ingericht op een dergelijke over-de-grens-benadering. Hetzelfde geldt voor combinaties van gebouwen en infrastructuur. Voorts moeten we beseffen dat binnenstedelijk plannen – vanwege procedures – een langere looptijd hebben. In het vierjaren-denken van gemeenten is dat vaak riskant. Het moet mogelijk worden om buiten politieke waan van de dag de continuïteit van langjarige projecten te waarborgen.

Ook wordt het tijd om sommige procedures te herzien: binnen de stads- of dorpsgrens zal vaker een afweging moeten worden gemaakt, ten koste van privé-belang en ten faveure van het algemeen belang.

Bart Stoffels

Ik onderschrijf de boodschap van Liesbeth van der Pol dat er op rijksniveau nieuwe kaders nodig zijn om de concurrentiepositie van binnenstedelijk bouwen te bevorderen ten opzichte van perifeer bouwen. Dat heeft een ‘harde kant’ van letterlijk grenzen stellen, zoals in de Londense Greenbelt. Maar ook een ‘zachte kant’, lokale overheden ondersteunen bij hun binnenstedelijke opgave. In Nederland staan rijks- en provinciale investeringen in infrastructuur bijna altijd in het teken van grote groeiopgaven. Er ontbreekt echter een goed investeringsprogramma voor talrijke kleinschalige herstructureringen.

Karin Schrederhof

Binnenstedelijk bouwen is duurder als je alleen naar de locatieontwikkeling sec kijkt. Parkeeroplossingen zijn lastig, grond is vaak duur, et cetera. Maar als je die kosten afzet tegen de totale kosten van een uitbreidingslocatie (dus inclusief een geheel nieuw aan te leggen infrastructuur) is het nog maar de vraag of binnenstedelijk bouwen altijd duurder is.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Waarom binnenstedelijk bouwen?

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Voldoende ruimte?

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Andere werkwijze?

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Hobbels wegnemen?