Vraag 3: Succesvolle gebouwen en condities

Martine van Sprundel

Naast de bekende fysieke condities als verdiepingshoogte e.d, gaat het toch met name om de ligging ten opzichte van voorzieningen, infrastructuur, bedrijvigheid in de omgeving en het woonklimaat in de gebieden.  Is er een bepaalde economische activiteit waar je op aan kunt sluiten, is het een milieu waar jongeren willen wonen, zijn er mogelijkheden om voorzieningen voor moe-landers of andere groepen te creëren en wat wil de buurt?  De omgevingscondities zijn van veel groter belang dan de fysieke condities van het gebouw.   

Dionne Baaré

Binnenstedelijke locaties, nabij voorzieningen en woonwijken bieden de meeste kans om te transformeren. Echter, dit lukt alleen wanneer de eigenaar voldoende pijn voelt, zijn problemen erkent, de situatie aanvaard en bereid is oplossingsgericht te zoeken naar alternatieve invullingen. Daarnaast moet er een investeerder of een eindgebruiker zijn die het risico van de transformatie kan en wil dragen. De belangrijkste randvoorwaarden zijn van financiële aard.

Sander Gelinck

Vrijwel alle gebouwen zijn technisch te transformeren. Ik kan me één gebouw herinneren dat zo onnavolgbaar in elkaar zat dat onze architecten er niet aan wilden tekenen, maar daarvoor hebben we een ander verhuurconcept voorgesteld. Het wordt makkelijker als er om het gebouw al gewoond wordt, maar er zijn ook klantgroepen voor wie dat helemaal niet belangrijk is. Expats of arbeidsmigranten bijvoorbeeld willen liever dicht bij het werk verblijven en de uren dat ze niet werken gezellig een potje kaarten. Karakteristieke gebouwen hebben streepjes voor. Daar kunnen mensen helemaal verliefd op worden. Dat zie je nog niet zoveel bij productiekantoren. Hoewel architect Arjen Hoogeveen me vorig jaar vertelde dat hij steeds meer was gaan houden van het jaren '70 pand dat hij in Scheveningen mocht herbestemmen.

Menno Kooistra

Grofweg: hoe ouder het kantoor des te beter. Ook voor transformatie geldt uiteraard locatie, locatie, locatie. Vaak staan oudere kantoren op betere locaties nog dicht bij andere voorzieningen of woonwijken. Daarnaast zal het afwaarderen van deze panden minder pijnlijk zijn. Plus hebben ze meestal een hogere verdiepingshoogte, geen dragende gevels en geen bewapening. Maar waarom willen we eigenlijk transformeren? Om de leegstand op te lossen? Of om een behoefte of wens voor een bepaalde huisvesting in te willigen? We moeten niet gaan transformeren omwille van het transformeren! En al helemaal niet omdat we denken daarmee de leegstandsproblematiek op te kunnen lossen. 

Peter Drijver

Vrijwel alle gebouwen zijn succesvol te transformeren. Uitzondering zijn gebouwde machines zoals molens, post-sorteercentra en parkeerkelders met hellende vloeren. Veel gebouwen zijn enigszins inflexibel door hun ruimtelijke geleding (een kerkruimte moet je niet willen verhokken tot kantoor). Herbestemming gaat altijd gelijk op met stedenbouwkundige herstructurering en revitalisering van een gebied door de wederkerigheid van geboden kansen. Beide parallelle opgaven vragen om creativiteit en besef van transitie. Over dat laatste: een herbestemming kan in èèn keer gerealiseerd worden -  Amstelhof Amsterdam bijvoorbeeld: van verzorgingshuis tot Hermitage - maar voor de meeste projecten zal het een stapsgewijs proces zijn van meerdere initiatiefnemers en belanghebbenden waarbij kleine veranderingen in elkaars nabijheid steeds een klein moment genereert. De gemeentelijke overheid conditioneert op vele vlakken en kan dat tegen lage kosten (vergunning, beschermend bestemmingsplan, welstandsbeleid en handhaving). 

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Crisiseffect of systeemfout?

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Slopen en teruggeven aan natuur

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Herbestemming stroperig

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Versnelling in herbestemming