Vraag 3: Andere spelregels particulier opdrachtgeverschap

Jan Knoop

Een toename van het aantal particuliere opdrachtgevers vraagt niet op de eerste plaats een ander wijkontwerp. Vanzelfsprekend moet het wijkontwerp de specifieke woningdifferentiatie die wordt gevraagd, toelaten, maar dat is geen principieel ander wijkontwerp. Wat wel anders is, zijn de spelregels die moeten worden gebruikt. Er wordt in de traditionele bouwwereld wat al te makkelijk vanuit gegaan dat er specifieke eisen moeten worden gesteld aan de zelfbouwers om de kwaliteit te waarborgen. Ervaring laat ook zien dat zelfbouwers veel gedifferentieerder bouwen dan ontwikkelaars, er zullen ongetwijfeld pareltjes bij zitten en zeker ook zeer twijfelachtige ontwerpen. Wellicht maakt juist dat een wijk aantrekkelijker en de moeite van een bezoek waard.

Om hier op in te spelen zou een overheid twee vormen van spelregels kunnen ontwikkelen. Op de eerste plaats zal moeten worden gekeken naar de belangen van een hele wijk. Dat boven-individuele deel (openbaar gebied, infra, energielevering, relatie met de omgeving) vormt het kader waarbinnen kan worden gewerkt.

Het tweede pakket van spelregels zou vooral moeten bestaan uit de bereidheid om het gesprek aan te gaan, om vanuit verschillende posities en belangen tot een optimale ontwikkeling te komen. Het vraagt van overheden en van zelfbouwers op de eerste plaats om een open houding en om de bereidheid om met elkaar het overleg aan te gaan en niet om op de eerste plaats de confrontatie te zoeken.

Marcel Kastein

In grote lijnen hoeven de spelregels voor C/PO niet veel anders te zijn dan voor regulier ontwikkelde projecten. In beide gevallen geldt dat er op stedenbouwkundig niveau naar kwaliteit en samenhang moet worden gestreefd en (mede) vanuit de kwaliteiten van iedere locatie moet worden geredeneerd. C/PO dwingt gemeenten en stedenbouwkundigen wel meer na te denken over de vraag wat de markt nou eigenlijk echt wil.

Bij C/PO is het wel van belang om parallel aan het maken van een wijkontwerp ook specifieke spelregels voor het proces op te stellen om C/PO-projecten in goede banen te leiden.

Ineke Hulshof

Een CPO project verloopt beter als de gebruikers zelf kunnen bepalen hoe een locatie wordt ingevuld, inclusief de stedenbouwkundige verkaveling en (veel van) de gebruikelijke randvoorwaarden.

Onze projecten met weinig regels, wel welstand, met een heel globaal of nog geen bestemmingsplan, en een groep die zelf de verkaveling en het stratenpatroon ontwerpt - die zijn het best geslaagd.

Kleine gemeenten met een invullocatie, bijvoorbeeld Bladel en Drimmelen, blijken daar prima mee om te gaan. Hoe groter de gemeente, hoe groter de bemoeizucht en hoe meer communicatie storingen of onbegrip.

Vaak wordt, als men dan toch een C/PO project mogelijk wil maken, een gedetailleerd bestemmings- en beeldkwaliteitsplan gemaakt uit angst voor de vrije vorm. Zo’n plan dat – mits het ruimte inbouwt voor eigen interpretaties - kan heel goed werken. De bewoners, zelfbouwers en zelfontwikkelaars willen uiteindelijk allemaal een mooie buurt en dan is het samenbrengen van de groep toekomstige bewoners altijd nuttig, voor iedereen.

Henk Vlemmix 

Bij het bouwen door particuliere opdrachtgevers kan de kwaliteit worden gewaarborgd op dezelfde wijze als dit altijd is gedaan bij individuele kaveluitgifte. Door de kwaliteitseisen vanuit het bestemmings- en het beeldkwaliteitsplan wordt de ondergrens van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit vastgelegd.

Het collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als alternatief voor de projectmatige bouw gestimuleerd. De kansen op een samenhang in stedenbouw en architectuur worden daarbij vergroot omdat bij CPO vanuit de opdrachtgever gekozen wordt voor èèn stedenbouwkundige/architect die binnen de gemeentelijke kaders van bestemmings- en beeldkwaliteitplan het CPO-plan ontwerpt. Een CPO vereniging zorgt daarbij in de praktijk meestal voor een hoogwaardige kwaliteit omdat naast de minimumeisen die vanuit de gemeente geformuleerd zijn door de collectieve opdrachtgever ook voor kostprijs wordt gebouwd en dus meer budget beschikbaar is voor kwaliteit wat vaak terug te zien is in detaillering.

In de gemeente Eindhoven is bij de locatie Landhof in Meerhoven een stedenbouwkundig plan gemaakt met de mogelijkheid voor 250 woningen te ontwikkelen in CPO op 10 tot 14 bouwvlakken. Daarbij is de stedenbouwkundige kwaliteit van de openbare ruimte dermate hoog dat de invulling van de CPO-velden deze kwaliteit niet kan bedreigen en enkel zal versterken. De verdere eisen voor de bouwvelden zijn vastgelegd in een zogenaamde Kavelpaspoort per locatie waarop is aangegeven wat het minimaal aantal te realiseren woningen is en het maximaal aantal BVO’s.

De CPO-verenigingen kunnen dan ook welstandsvrij hun plannen ontwikkelen binnen de kavelpaspoorten en zo hun droomwoningen vorm geven. In feite is het planontwikkelingsproces wat hierdoor mogelijk wordt gemaakt een ideaal proces met volledige vrijheid voor de ontwikkelende CPO-vereniging.

In de praktijk blijkt in Landhof de hoogwaardige openbare ruimte zoveel ruimte in te nemen dat de bebouwingsdichtheid van de kavels erg hoog uitkomt, wat door de CPO-verenigingen als een belemmerende factor wordt ervaren.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Tijdelijke verschuiving naar particulier opdrachtgeverschap 

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Waarom bouwen in particulier opdrachtgeverschap

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Lessons learned en best practices