Vraag 2: Voldoende ruimte?

Maarten van Tuijl

Braakliggende bouwgronden vind je in alle Nederlandse steden, en de omvang groeit door de crisis in de Nederlandse bouwwereld. Die (systeem)crisis is een gevolg van de hoge mate van complexiteit in de bouwkolom. Grootschaligheid, financiële waarborgen, strenge regelgeving en optimale rendementen vormden samen een cocktail waarin steeds minder tot ontwikkeling kon (en kan) komen. Kortom, er is voldoende ruimte om de stad te verdichten. Maar ontwikkelingen zijn hier wel kleinschaliger en er zijn lagere (korte termijn) rendementen te halen.

Diana de Jong

De vraag of er voldoende ruimte is, doet eigenlijk niet ter zake. Essentieel voor succesvol binnenstedelijk ontwikkelen is de vraag of er voldoende klanten/kopers zijn. Aandacht voor de kwaliteit is dan de eerste prioriteit. Er zijn grote vraagtekens te plaatsen bij een te eenzijdig perspectief op verdichting en compact bouwen in binnensteden. Per locatie moet worden bekeken welke woonmilieus wenselijk zijn vanuit het perspectief van toekomstige bewoners. Hoogstedelijke milieus met appartementen kunnen over het algemeen in binnensteden gerealiseerd worden. Bij locaties buiten het centrum komen grondgebonden woningen in lagere dichtheden beter tegemoet aan de wensen van woonconsumenten. Het gaat dus niet om de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is maar om de kwaliteit van de locatie en vooral om de vraag of die locatie voor woonconsumenten aantrekkelijk is.

De woonomgeving wordt steeds belangrijker in het besluit van mensen om ergens te gaan wonen. De Nota Ruimte gaat ervan uit dat 25 tot 40 procent van de bouwproductie in bestaand stedelijk gebied plaats moet vinden. Uit onderzoek dat Bouwfonds liet uitvoeren door RIGO Research en Advies blijkt dat dit in termen van locatiecapaciteit mogelijk is. De planologische capaciteit is weliswaar nog niet overal zeker gesteld (zoals in de regio Rotterdam) maar de ruimte is er. Uit datzelfde onderzoek blijkt echter ook dat de vraag naar binnenstedelijk wonen niet veel groter is dan 40 procent van de totale vraag op de woningmarkt.

Bart Stoffels

Het gaat er nu juist om trends te doorbreken: de clichés dat binnenstedelijk bouwen leidt tot appartementen en dat een beperkt aantal ‘woonconsumenten’ daarvoor opteert moeten we weerleggen met praktijkvoorbeelden. Proper Stok heeft het bijvoorbeeld aangedurfd om op Katendrecht – van oudsher één van de slechtste buurten van Rotterdam – grondgebonden woningen te realiseren. Door ook een school te bouwen is het daar gelukt om nieuwe doelgroepen aan te trekken.

Bart Mispelblom Beyer

Juist ook de middelgrote steden hebben veel locaties. Er is voldoende ruimte. Nadeel is dat die locaties relatief moeilijk zijn te ontwikkelen. Maar het zijn wel vaak interessante plekken: bovenop knooppunten van vervoerslijnen of in oudere havengebieden.

Veel ruimte moet echter gevonden worden in de reconstructie of vervanging van verouderde bebouwing. In het boek PCNL wordt ervoor gepleit dergelijke locaties per stad in kaart te brengen (de kanslocaties) en daarnaast een karakterkaart te maken. Want je kunt niet overal intensiveren. Sommige buurten hebben het nodig, andere juist helemaal niet. Door die twee kaarten over elkaar heen te leggen ontstaat een beeld van de opnamecapaciteit en de mogelijke typologieën per stad- of dorpsdeel.

Bart Stoffels

Nederland heeft een zee aan binnenstedelijke ruimte. Kijk naar Parijs. Binnen de peripherique wonen zes keer zoveel mensen als binnen de Amsterdamse ringweg, die even lang is. Als we het hele woningbouwprogramma van de Metropoolregio Amsterdam (220.000 woningen tot 2040) binnen de A10 zouden realiseren, is Parijs nog steeds een factor drie dichter bebouwd. Nederlandse steden kennen vaak een extensief gebruikt maaiveld met veel parkeerplaatsen en onbenutte groene restruimte.

In oude bedrijventerreinen, kantoorlocaties en havens ontstaat ruimte doordat de afgelopen decennia heel veel voor deze sectoren is gebouwd. Alleen al als gevolg van de trek naar de Tweede Maasvlakte krijgt Rotterdam er fasegewijs honderden hectaren binnenstedelijke ruimte bij. Maar ook steden als Hengelo, Deventer en Eindhoven ontdekken industriële locaties als dé nieuwe stedelijke hotspots.

Karin Schrederhof

Ik ken vooral de regio Delft, Den Haag en Rotterdam goed. En daar is voldoende ruimte. In al die steden kom je gebieden tegen die hun traditionele rol verliezen. In Delft de Schieoevers, in Den Haag de Binckhorst en in Rotterdam de Waalhaven. Dat zijn omvangrijke locaties. Maar daarnaast hebben deze drie steden nog een scala aan kleine invullinglocaties. Probleem is echter dat het in ontwikkeling brengen van deze locaties niet even simpel is. Vaak is het eigendom versnipperd en van verschillende kwaliteit, of er zijn nog ‘functies gevestigd’ die prima renderen, of de grond is niet in eigendom van de gemeente et cetera.

Ook herbestemming of sloop en vervangende nieuwbouw van leegstaande kantoren biedt mogelijkheden. Inmiddels is echter ook duidelijk dat transformatie vaak niet kan of te duur is en ook sloop is natuurlijk erg kostbaar. Kortom locaties voldoende, maar het tot ontwikkeling brengen is niet simpel.”

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Waarom binnenstedelijk bouwen? 

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Andere werkwijze?

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Belangrijkste hobbels? 

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Hobbels wegnemen?