Vraag 2: Slopen en teruggeven aan natuur

Martine van Sprundel

Het is een illusie dat we het allemaal kunnen herbestemmen. Voor monumentale panden zijn er vaak mogelijkheden, zeker in deze tijd waarin authenticiteit en historie weer veel (emotionele) waarde heeft. Maar de saaie, monofunctionele locaties aan de randen van de stad, waar mensen niet meer willen werken door gebrek aan voorzieningen, infrastructuur en aantrekkelijkheid, zijn ook moeizaam te herwaarderen voor bewoning of culturele broedplaatsen of iets dergelijks. Bovendien hebben we veel meer saaie kantoren dan kunstenaarscommunities, start-ups et cetera. Maar in een deel van de gebouwen zijn zeker mogelijkheden. We staan pas aan het begin van het matchen van dit soort ruimtes in de stad en de vraagzijde die latent aanwezig is. Daar is nog veel in te winnen. En we moeten in het zoeken naar de vraagzijde ons perspectief verleggen van ‘creative class’ naar mbo-ambachtelijke bedrijvigheid et cetera. Tegelijkertijd zal er gestart moeten worden met afwaarderen en opruimen, juist ook omdat het zo omvangrijk is en we nu een enorme waardeprobleem naar de toekomst verschuiven. Probleem daarbij is ook natuurlijk dat de leegstand verspreid is, het gaat vaak om delen van gebouwen en zo lang er nog delen verhuurd zijn is het onaantrekkelijk om de exploitatie te stoppen. Je zou nu reeds slimmer kunnen omgaan met het schuiven van de bezetting over kantoren heen, of het concentreren van activiteiten op de onderste verdiepingen ten behoeve van levendigheid en herstructurering. Maar dit is wel een ingewikkeld belangenspel, dat besef ik.

Peter Drijver

Mooi geformuleerd en dat is wel de concrete opgave in veel kantoorparken nu. Terugkomend op een eerdere opmerking van Van Sprundel. Wederopbouw van een ‘vernetwerkte’ industriële sector naast een versterkte dienstensector staat op de agenda. Dat deze kleinschaliger en specialistischer zal zijn dan Verolme, Nedcar of Fokker staat vast.

Dionne Baaré

Meest kansrijk is het transformeren van kantoorpanden nabij woonwijken en centrumgebieden. Afhankelijk van de vraag kan hier functiewijziging naar wonen of andere functies plaatsvinden. In gebieden die geen woonfunctie kennen of waar de gebouwen zich minder lenen voor transformatie is een oplossing op pandniveau niet voldoende. In dat geval kan een gebiedsgerichte aanpak of herstructurering soms uitkomst bieden. In dat geval zal er vaker sprake zijn van sloop-nieuwbouw. Terreinen ‘teruggeven aan de natuur’  is een utopie. Dit gaat uit van nulwaarde van bestaande panden en locaties. Niemand  zal hierin investeren tenzij de overheid, als laatste optie, dit zelf gaat financieren.

Martine van Sprundel

Sommige bedrijfsterreinen vormen lelijke barrières in het stedelijk weefsel. Als je die kunt opruimen en in betere tijden kan herbestemmen voor woningbouw kun je weer waarde toevoegen; daar liggen mogelijkheden voor verdienmodellen.

Peter Drijver

Bovendien: niemand zal vrijwillig willen afboeken: daarom heet het ook een crisis omdat de ontwikkelingen dat af gaan dwingen. Afboeken  gaat gebeuren bij gemeentes, provincies, rijk, beleggers, banken en pensioenfondsen. Economisch komt er nog een enorme zure appel aan.

Sander Gelinck

Er kan heel veel meer met die gebouwen dan veel mensen denken. En voor een deel hebben we ze hard nodig als goedkope experimenteerruimte om uit te vinden hoe die nieuwe economie er uitziet. Ik denk ook dat we binnen vijf jaar hele kantoorgebieden zullen zien transformeren. Seafronts, havengebieden zijn ook lang no-go-area’s geweest met hun rug naar de stad. Tot iemand op het idee kwam daar iets nieuws te beginnen. En we gaan zeker ook gebouwen slopen om er weer parken van te maken. Het CBS-gebouw in Voorburg bijvoorbeeld. Met 65.000 vierkante meter een van de allergrootste leegstaande gebouwen van ons land. Midden in een woonwijk. De kans dat dat gebouw ooit nog weer vol komt, is nihil. En het is eigendom van het Rijk, dus allang betaald. Waarom niet teruggeven aan de buurt? Maak er een mooi park van. Als je buurman een heel rijtje autowrakken voor je deur parkeert die voortdurend olie en benzine lekt, wil je toch ook dat hij ze naar de sloop brengt? En lekken doen ze: in heel veel leegstaande gebouwen staat de kachel gewoon aan omdat uitzetten slecht is voor gebouw en installatie. Het CBS-gebouw kost het Rijk minstens een paar ton per jaar. Kun je mooi een kinderboerderij van onderhouden! Het is ook helemaal geen rare gedachte om dingen af te breken. Elke zichzelf respecterende markt ruimt zijn eigen rotzooi op. Een belegger als Wereldhave – beursgenoteerd en geen kleintje op wereldschaal – heeft twintig jaar geleden zijn conclusies getrokken en is langzaam uit de Nederlandse kantorenmarkt gestapt. Van hun laatste kantoren hebben ze er een paar verkocht aan iemand om er woningen van te maken, en zelfs één laten afbreken. Het hoort ook bij maatschappelijk verantwoord ondernemerschap om de rotzooi die je achterlaat op te ruimen toch?

Peter Drijver

In het verlengde daarvan veroorzaakt de krimp en herhuisvesting van de Rijksoverheid binnen een paar jaar een leegstand van 450.000 vierkante meter in Den Haag. Gemeente moet de overheid verzoeken hun gebouwen in gescheiden fracties af te voeren of in herbestemming te voorzien: zie het als een afvloeiingsregeling of sociaal plan. De bloeitijd tijd van enorme kantoor-werkgevers is voorbij met de opkomst van een netwerkomgeving. Dat verandert karakter van de vraag voorgoed maar er zijn nieuwe kansen in de productiesector. Maak dus liever van het CBS gebouw een tuinbouw-blok met de know-how van het Westland om de hoek. 

Menno Kooistra

Dat wat schaars is heeft waarde, dat wat in overvloed is niet. De opgave voor de komende decennia is krimp. En dat geldt niet zo zeer voor het aantal vierkante meter vloeroppervlak, maar vooral voor het aantal vierkante meter bouwgrond met een kantoorbestemming! Over de vraag wat te doen met de leegstaande kantoren hoeven we ons geen zorgen te maken. Beleggers/banken zullen/moeten langzaam hun vastgoed gaan afwaarderen, en gaandeweg ontstaan er voor die gebouwen die nog een tweede leven in zich hebben vanzelf een haalbare businesscase. Van herbestemmingen naar woningen, studentenflats en hotels tot een tweedehands kantorenmarkt. Voor de dan nog overgebleven lege kantoren zit er niets anders op dan de sloophamer. Totdat er weer een gezonde frictieleegstand is. We zeggen dat dit miljarden gaat kosten omdat we rekenen met waarden die helemaal niet reëel zijn. Net zoals een gemeente die zegt dat het schrappen van de nieuwbouwplannen hun veel geld gaat kosten. Maar dat wat er niet is, kan je ook niet kwijt raken. Het is alleen een beetje zuur dat we met de verkeerde getallen hebben gerekend en dat uw pensioengeld dus feitelijk ook minder waard is dan u werd voorgehouden. Met die kanttekening dat veel beleggingen ook van buitenlandse investeerders zijn.

Peter Drijver

Zolang een sprookjes-boekwaarde leidend is om bij leegstand kosten af te trekken wordt leegstand financieel enorm gecompenseerd door de overheid. Willen we dat wel? Veel nieuwe gemeentelijke bedrijventerreinen zullen nooit bebouwd worden, veel oude bedrijventerreinen zullen verkrotten. Nieuwe bedrijventerreinen niet verder ontwikkelen maar terugbrengen in de oude staat: veelal weer teruggeven aan boer en natuur. Oude bedrijventerreinen kun je gaan  intensiveren, onderhouden, met bomensingels aanplanten en een functiemenging geven waar mogelijk (espressobar, broodjeszaak, bedrijfswoning). 

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 1: Crisiseffect of systeemfout?

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Succesvolle gebouwen en condities

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Herbestemming stroperig

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Versnelling in herbestemming