Vraag 1: Stedelijke transformatieprojecten

Olof van der Wal

De crisis, de recessie en straks de bezuinigingen betekenen dat de vorm van herstructurering die lange tijd de aanpak bepaalde niet meer vol te houden is. Het is een vorm die zijn succes vond in het behalen van massa: relatief grote opgaven die veelal door middel van sloop nieuwbouw tot een vaak drastische transformatie leidde. De vraag is, of de ambitie die aan de herstructurering van de wijken en stadsdelen ten grondslag ligt, namelijk het vitaal maken van deze stukken stad, alleen door middel van die massa bereikt kan worden. Steeds meer kijken partijen in de stedelijke vernieuwing naar een meer geleidelijke aanpak, met de naam natuurlijke wijkvernieuwing. Een meer kleinschalige, meer op de maat en identiteit van de wijk gestoelde werkwijze die veel meer de tijd voor zich laat werken: klein en meeslepend. Terugvallende woningbouw is voor veel gemeenten die te maken hebben met een snel naderende stagnatie van de bevolkingsgroei bovendien een aanleiding om het programma nog eens onder de loep te nemen.

Jan Kraak

Ik kan me grotendeels in de voorgestelde kleinschaligheid van Olof vinden. Er zijn gebieden waar de herstructurering daadwerkelijk geleidelijk – bijvoorbeeld door kleinschalige projecten, ook door de georganiseerde bewoners zelf – kan plaatsvinden. Daarnaast zullen er ook gebieden zijn waar een wijkvernieuwing door een sociale ingreep (help de mensen, die willen) meer resultaten kan bieden dan door een fysieke ingreep. In een aantal van onze wijken blijft een fysieke ingreep in combinatie met een sociale ingreep toch nog steeds noodzakelijk. Vaak voldoen woningen niet meer aan de hedendaagse vraag en hetzelfde geldt ook vaak voor de woonomgeving. De benodigde fysieke ingreep wordt (tijdelijk) moeilijker door huidige crisis.

Hans van der Heijden

Ook ik zet in op kleinschaligheid. Herstructurering doet vermoeden dat de opgave niet anders kan betekenen dan sloop en nieuwbouw. In die zin is herstructurering een afscheid van oude structuren. Ik zou het daarom liever hebben over verstedelijking van wijken. Ruimte creëren voor de natuurlijke dynamiek die eigen is aan de stad. Wijken verouderen immers, ze slijten; verschillen in onderhoud en beheer gaan zich aftekenen, oorspronkelijke bewoners maken plaats voor nieuwkomers. Door sloop nieuwbouw komt er een knip in dat natuurlijke proces. Wederopbouwwijken bijvoorbeeld komen zo niet toe aan verstedelijking, eenvoudigweg omdat ze de herstructurering niet doorkomen. En dat juist op een moment dat zij echte vitale onderdelen van stad beginnen te worden.

Door de bestaande wijken als een fenomeen van verstedelijking te beschouwen kunnen andere interventies bedacht worden dan herstructurering en sloop. De herbestemming en renovatie van bestaande gebouwen faciliteren de verkleuring als gevolg van verstedelijking veel sneller en veel goedkoper. Renovatie vergt relatief veel arbeid en weinig materiaal. Arbeidskracht is lokaal te betrekken of op te leiden. Dit heeft gunstige effecten op scholing, op werkgelegenheid en – last but not least – op de milieubelasting, want sloop- en nieuwbouwactiviteiten drukken veel meer op het milieu dan renovatie.

Jannie Vinke

Ook ik wil terug naar kleinschaligheid. De bandbreedte van de herstructureringsopgave is enorm breed en beweegt mee met de conjunctuur. De herstructurering van de flat Vollenhove in Zeist waar we bij betrokken zijn begon een paar jaar geleden met een aanpak waarbij de transformatie het gebouw weer voor lange tijd zou moeten verbeteren. Gezien de financiële mogelijkheden en de kwaliteit van het casco zetten we nu in op een transformatie die de levensduur met een beperktere termijn verlengd. Elke opgave, van schilderbeurt tot sloop/nieuwbouw is wat ons betreft relevant en kan tot een substantiële verbetering leiden. Het huidige economische klimaat vraagt om oplossingen die een tijdelijker karakter hebben, maar die desalniettemin een groot effect teweeg brengen.

De behoefte aan verbetering van wijken is in de huidige niet minder en er zijn ook nog steeds mensen op zoek naar een andere woning. Je zult dus andere strategieën moeten inzetten om de herstructurering aan te pakken. Ik denk dat een verandering van proces, waarin meer wordt ingezet op ‘bottom up’ ontwikkeling en minder ‘top down’ wordt gewerkt, zou kunnen meehelpen om de herstructurering op gang te houden. Er zou meer ruimte moeten zijn voor kleinschalige ontwikkelingen en CPO-achtige projecten zowel op het gebied van woningbouw als op het gebied van werk, groen, zorg en onderwijs.

Jan Kraak

Ik kan bevestigen dat herstructureringsprojecten last hebben van teruglopende verkopen. Nieuwe koopwoningen worden niet afgezet, waardoor projecten niet van de grond komen, en bestaande koopwoningen worden niet verkocht en dat druk zwaar op het investeringsvermogen.

Er zijn wel voldoende opties open om de herstructureringsambitie overeind te houden:

Eèn: Meer verkopen vanuit bestaand bezit. Ondanks tegenvallende verkopen en prijzen, hebben corporaties woningen die qua prijs nog in een gunstig segment vallen (tot circa 250.000 euro) en nog redelijk verkopen. Het verkopen wordt wel moeilijker, maar extra inspanning zal naar ons idee een positief effect hebben.

Twee: Omzetten van koop- naar huurwoningen. Hierdoor kunnen projecten eerder doorgang vinden. Een oplossing die zeker niet oneindig kan worden volgehouden, maar bij specifieke projecten wel kan worden toegepast. Ons investeringsvolume neemt hierdoor wel af, omdat huurwoningen nu eenmaal geld kosten en de winst van verkoop pas om termijn komt, als deze woningen later alsnog worden verkocht. Bovendien is de huurwoningenmarkt voor dit segment woningen niet oneindig groot. Het gaat om de duurdere huursector, die op een gegeven ogenblik ook wel verzadigd is.

Drie: Keuzes maken. Sommige projecten niet doen of uitstellen ten faveure van projecten die een grotere kans van slagen hebben. Ook het naar voren halen van projecten kan hierbij een optie zijn. Bij nieuwbouwprojecten wordt in sommige gevallen het voorverkooppercentage losgelaten of sterk gereduceerd, zodat toch al begonnen kan worden met de bouw.

Vier: Een andere mogelijkheid is om goedkoper (minder kwaliteit en kleiner) te bouwen, zodat de koopwoningen binnen het nu gewilde prijssegment vallen. Op korte termijn wellicht een oplossing maar voor de langere termijn niet. Juist binnen onze herstructureringsprojecten is differentiatie naar prijs en kwaliteit (grootte en duurzaamheid) het uitgangspunt. Veelal worden kleine verouderde woningen omgezet naar grotere duurzame woningen.

Edwin Persaud

Ook Helmond heeft te maken met een terugslag. Er zijn verschillende stappen gezet om de woningmarkt in Helmond vlot te trekken. Begin 2009 hebben wij kunnen constateren dat de woningmarkt voor een langere periode in problemen zou komen. Met name de afzet van woningen (zowel huur- als koop) stagneert. Dit is reden geweest voor de gemeente Helmond om met alle betrokken partijen (projectontwikkelaars, woningcorporaties, makelaars en gemeente) de problemen te analyseren en gezamenlijk oplossingen te formuleren. Zo is in Helmond een Taskforce Woningbouw ontstaan. Onder regie van deze Taskforce zijn inmiddels een aantal concrete maatregelen ingevoerd, onder andere prioritering en fasering van woningbouw, stimulering door het verstrekken van startersleningen, het opzetten van een (virtueel) woonplein en het verlenen van faciliteiten zoals uitstel van bouwleges. Verder blijven wij investeren in het stadscentrum door renovatie van de winkelstraten (kwaliteitsimpuls) en de belangrijkste verkeersas in de stad de Traverse. Op deze manier willen wij voor huidige én toekomstige bewoners een aantrekkelijke en concurrerende stadscentrum en woonstad blijven.

Peter Fraanje

De bouw – ik bedoel niet alleen de bouwbedrijven, maar ook de architecten, ontwikkelaars en toeleveranciers – moet zelf in beweging komen. Als je nu als bedrijf wacht totdat je weer gevraagd wordt ben je niet echt slim bezig. Van aannemen, moeten we naar ondernemen, naar een actieve klantbenadering.

Marketing is in de woningbouw nog een relatief onbekend fenomeen, maar bouwers zouden er goed aan doen de klant te benaderen met een aantrekkelijke aanbieding. Biedt woningen voor een gegarandeerde vaste prijs aan en laat de klant pas betalen als hij/zij de sleutel heeft. Biedt meerwaarde aan: denk aan zeer energiezuinige/ energieneutrale en comfortabele woningen die lage woonlasten met zich meebrengen of ontwikkel een nieuwe wijk met mooi volwassen groen, in plaats van de sprietjes!

Voor herstructuring zou een integrale en duurzame wijkaanpak helpen, waarbij ontwikkelaars, ontwerpers en bouwers een langere periode betrokken zijn. Dankzij nieuwe snelle totaaloplossingen kunnen wijken vlot en zonder overlast worden gerenoveerd. Duurzame energieopwekking en wijkbeheer zorgen ervoor dat de wijk er goed voor staat en dat de markt kan investeren in kwaliteit.

Jan Kraak

Ik deel het enthousiasme van Fraanje voor een wijkgerichte aanpak maar relativeer het accent op vlot en snel en zonder overlast renoveren. Primair is de duurzame kwaliteit van de buurt. Technische mogelijkheden in zowel de bouwproductie, bouwmethoden en nieuwe materialen zorgen ervoor dat nu woningen gerenoveerd kunnen worden die tot voor kort alleen voor sloop in aanmerking kwamen. Daar staat tegenover dat sterke constructies met lichtgewicht materialen juist eerder doen besluiten om juist over te stappen op modernere bouwvormen. Maar de vraag moet echter niet zijn wat is goedkoper of makkelijker te realiseren, maar wat is op termijn het beste voor de buurt? Een eenduidige keuze tussen amoveren en renoveren is dan ook niet mogelijk.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reacties op vraag 2: De quota

Bekijk ook de reacties op vraag 3: Succesvolle transformaties van wijken of stadsdelen