Vraag 1: Portiek- en galerijflats slopen of vernieuwen?

Marcel Bilow

Slopen of renoveren? Ik zou zeggen renoveren. De constructie is doorgaans sterk genoeg om de levensduur van het gebouw op die manier met tenminste 40 jaar te verlengen. Renoveren is de meest milieuvriendelijke optie.

Doris de Bruijn

Woningen zullen veel langer mee moeten dan we doorgaans denken of vroeger bedacht hebben. Experts zijn het er inmiddels over eens dat een woning een gemiddelde levensduur van 120 jaar heeft. De portiek- en galerijflats uit de wederopbouwperiode zullen dus ook nog even mee moeten en dat betekent wel dat een upgrading qua comfort, uitstraling en energieprestatie onontbeerlijk is om de woningen leefbaar te houden, zonder gezondheidsklachten en torenhoge energierekeningen voor de bewoners tot gevolg.

In een recent onderzoek naar de Toekomst van de Woningvoorraad geven corporatiemedewerkers aan voor portiekflats tot 1964 vooral sloop en vervangende nieuwbouw voor ogen te hebben. Voor galerijflats tot 1965 wordt wel voornamelijk renovatie aangegeven.

Anita de Groot

Slopen of vernieuwen is een vraag voor de eigenaar. Niet voor het uitvoerend bouwbedrijf. De ervaring heeft ons geleerd dat gevelrenovatie financieel gunstig uitpakt voor de eigenaar.

Frans Horst

Portiek- en galerijflats behoren tot de primaire voorraad met een beperkte woonkwaliteit. Het gaat om woningen met een lage huur, en een woonlastencomponent waarin de energielast de huurcomponent passeert(!) en  die daarom uiteindelijk onbetaalbaar zullen blijken. Een energetische ingreep is daarom noodzakelijk. Sturend op een energievraag van 30 á 40 Kw/m2/jaar moet je uitkomen op A-label. C-, D- en E-labelingrepen zijn onzinnig.

Of je dat moet bereiken met slopen of vernieuwen? In de context van deze tijd is het antwoord op die vraag tweeledig. Enerzijds is grootschalig sloop onzinnig omdat de doelgroep niet teruggezet kan worden in nieuwe woningen met een huur van € 700 á € 900 per maand. Dergelijke woningen staan in buurten die hogere huren niet kunnen trekken.

Anderzijds is sloop noodzakelijk als de woon- en bouwtechnische eigenschappen een te hoog investeringsniveau afdwingen (de grens ligt om en nabij € 0,9 ton/vhe in randgebieden en bij meer dan € 1,2 ton/vhe binnenstedelijk). Essentieel is ook of de relatie primaire doelgroep, lage huur, en functionaliteit minimaal voldoen aan de aanschrijfnormen genoemd in het Bouwbesluit. 

Richard Brok

Sloop of nieuwbouw hangt van een aantal factoren af. Zoals de kwaliteit van de bestaande stedenbouwkundige omgeving. Is er een toekomstvisie ontwikkeld als het gaat om de stedenbouwkundige omgeving. Als zich leegstand voordoet wat zijn dan de oorzaken? En wat is de financiële boekwaarde van het object, en de architectonische waarde?

Bas van Vlaanderen

Er wordt van uitgegaan dat het 'niet meer voldoen van het gebouw' te wijten is aan het ontwerp en dat de oplossingen daarom ook in het ontwerp - slopen of herbestemmen - gezocht moeten worden. Dat het aanbod van portiek- en galerijflats niet aan de hedendaagse eisen voldoet, ligt echter niet alleen aan het ontwerp, maar eerder aan de organisatie van het beheer. Dat is van het hof tot aan de wastafel, van stedenbouw tot inbouw, op hoog collectief niveau georganiseerd. Dit corporatieve beheer kenmerkt zich in een trage vernieuwingscyclus (groot onderhoud, instandhoudingstermijn 35 jaar etc).

Het aanbod vernieuwt zich daardoor amper en loopt daarom nu, na 50 jaar, flink uit de pas met de markt. Met het reorganiseren van het beheer, met een grotere rol voor individuele bewoners op de kleinere schaalniveaus, zal het aanbod in de pas gaan lopen met de ontwikkeling van de markt.

De renaissance van de 19e eeuwse wijken, van oorsprong ook armoedig, massaal en goedkoop, illustreren dat principe. Het op complexniveau organiseren van typologische flexibiliteit is de belangrijkste ontwerpopgave.

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Interessante opties om gevels te vernieuwen

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Problemen gevelvernieuwing

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Prefabricage en ketenintegratie