Vraag 1: Crisiseffect of systeemfout?

Martine van Sprundel

Van een systeemfout. Maar de crisis versnelt het effect. De behoefte aan kantoorruimte daalt structureel, zeker ook door het Nieuwe Werken dat steeds meer gemeengoed wordt. Ook als de markt weer aantrekt, zal die daling doorzetten. Bedrijven zoeken andere werkvormen, veel compacter en meer op overleg georiënteerd. Er is al jaren sprake van een vervangingsvraag en toch zijn er nog prikkels tot uitbreiding, vanwege de kwaliteitsvraag uit de markt en de financiële baten die er nog zijn te bereiken op specifieke locaties. Bedrijven kunnen shopgedrag vertonen, de negatieve maatschappelijke effecten vallen vaak buiten hun scope. Zij profiteren van de concurrentieslag tussen locaties en gemeenten. Gemeenten en andere vastgoedbezitters blijven met verouderd en onaantrekkelijk vastgoed zitten, met een slechte uitstraling op de omgeving. En bedrijven verkassen natuurlijk ook wel terecht naar locaties die beter ontsloten zijn door openbaar vervoer, hun bereikbaarheid staat immers onder druk en ook dit heeft maatschappelijke effecten. 

Dionne Baaré

Kantoorpanden verouderen snel door veranderende wensen van kantoorgebruikers. Nederland staat daarom vol met incourante panden die niet meer voldoen aan de eisen van bijvoorbeeld het Nieuwe Werken. Door de crisis wordt het effect versterkt en neemt de structurele leegstand versneld toe. Kantoorgebruikers hebben veel keus en bepalen zelf waar zij willen huren, zij trekken meer naar centrale steden en stationslocaties. Andere locaties zullen naar verwachting geen nieuwe kantoorgebruikers meer krijgen. 

Sander Gelinck

Precies tien jaar geleden organiseerde ik voor de SEV op de BouwRAI een lunchbijeenkomst over leegstand en herbestemmen. Met twee hoogleraren en een belegger om te betogen dat de leegstand – toen nog minder dan 10 procent - deze keer niet zou oplossen na de ‘internetcrisis’. Ik zie de zaal vol bouwers, ontwikkelaars en beleggers nog lachen. Eerst leken ze nog gelijk te hebben ook: tot 2007 stegen de vastgoedprijzen per jaar harder dan de leegstand toenam. Inmiddels weet iedereen dat die prijzen kunstmatig hooggehouden werden. Een huurcontract kun je kopen. Op een bepaald moment kreeg de huurder de helft van de contractperiode huurvrij, als ze maar een handtekening zetten voor die zogenaamde tophuur. En mochten dan meteen een leuke Porsche uitkiezen. Voor mensen die verdienden aan het maken van nieuwe kantoren, zijn dat simpele rekensommen. Ik weet niet of dat een systeemfout is. Het lijkt ontspoord kapitalisme, maar er zijn ook veel beleggers die vijftien jaar geleden besloten zich terug te trekken van de kantorenmarkt in Nederland. Die hoor je nu niet piepen. De huidige eigenaren/beleggers kun je hoogstens verwijten dat ze te lang bleven geloven dat het wel goed zou komen. Daar betalen ze nu een hoge prijs voor. Als je het een systeemfout noemt, moet je ook de positieve kanten van de leegstand wegredeneren. Ruimte is nog nooit zo goedkoop geweest. Dat levert grote - en vooral kleine - bedrijven letterlijk en figuurlijk – want financieel – ruimte om nieuwe dingen te ontwikkelen en uit te proberen. Misschien dat we over vijftien jaar constateren dat de overproductie een zegen is geweest voor het land. 

Menno Kooistra

De leegstand in het kantorenvastgoed verloopt altijd volgens de oneerbiedige geheten varkenscyclus. Bouwprojecten nemen veel tijd in beslag waardoor het aanbod niet altijd meer aansluit bij de huidige vraag. Echter, dat is maar deels waar. De hoofdreden is dat we konden bouwen met te veel nadruk op het eerste huurcontract. Oftewel, de korte termijn vraag. Hierdoor ontstaat een golfbeweging; bij groei bouwen we te veel, bij krimp hebben we een overschot. Maar doordat grosso modo de vraag constant bleef, ontstond er altijd weer behoefte aan nieuwbouw, waardoor de bouwcarroussel draaiende kon blijven en er weer geld vrij kwam op basis van de getekende lange termijn huurcontracten. Alleen deze dip is anders dan de vorige kantoormalaises, omdat we niet alleen te veel gebouwd hebben maar de vraag slinkt ook nog eens. Komende 10 jaar verdwijnen 1 miljoen werkplekken met name vanwege de vergrijzing. De gevolgen van leegstand door de economische crisis zijn niet leidend, maar helpen natuurlijk niet. Bedrijven bezuinigen op een huisvesting door in te dikken (minder vierkante meter per werknemer) en willen terecht niet meer inflexibele lange termijn huurcontracten tekenen. Daarnaast worden vanaf 2014 de IFRS-regels verscherpt wat betekent dat bedrijven ook hun huurcontracten (deels) op de balans moeten meenemen. Kortom, wie wil er nog in nieuwbouw investeren wanneer er bijna geen vraag meer is voor lange termijn huurcontracten? Ik ben van mening dat dit een gezonde tendens is. Want enerzijds zullen als eerste grotere beursgenoteerde bedrijven weer zelf gaan investeren in hun huisvesting in plaats van huren. Dit betekent dat zij niet alleen duurzame maatregelen direct in hun portemonnee voelen, maar zij zullen ook bewuster bouwen voor de toekomst wanneer direct hun eigen geld erin zit. Kleinere bedrijven zullen flexibele, korte termijn huurcontracten gaan afdwingen. In beide gevallen gaan we weer meer sluitend bouwen op basis van de werkelijke vraag. Oftewel niet bouwen voor de waan van de dag maar voor de toekomst. Dit zal overigens ook betekenen dat tijdelijke en semi-permanente gebouwen populairder zullen worden.

Peter Drijver

De systeemfout is dat niet voor een markt wordt gebouwd maar voor een verdienmodel van overheden en private partijen. Ongeacht het volbouwen van het open land, ongeacht het aantasten van landschap en natuur, ongeacht de inzet van energie, bouwmateriaal en hulpstoffen en ongeacht de maatschappelijke implicaties voor mobiliteit, segregatie en kwaliteit van leven. Het crisis-effect heeft dit zo aan de oppervlak gebracht dat dit zichtbaar onhoudbaar is geworden en genuanceerd overheidsingrijpen vereist: in de financiële sector, de volkshuisvestings-sector, gemeentewet, justitie en fiscaal beleid.   

Reageren op deze discussie? Mail uw reactie naar de redactie van Stedebouw & Architectuur.

Bekijk ook de reactie op vraag 2: Slopen en teruggeven aan natuur

Bekijk ook de reactie op vraag 3: Succesvolle gebouwen en condities

Bekijk ook de reactie op vraag 4: Herbestemming stroperig

Bekijk ook de reactie op vraag 5: Versnelling in herbestemming