Nieuwe winkels in historische panden Leiden

De gemeente Leiden vindt dat de stad aan ondernemers te weinig grote winkeleenheden heeft te bieden. Dat is niet goed voor het vestigingsklimaat en de lokale economie. Koopkracht lekt weg naar andere gemeenten. Om dat te veranderen, ondertekenden ASR Vastgoed Ontwikkeling en de gemeente Leiden in april 2011 een overeenkomst over de omgeving van de Aalmarkt in de binnenstad.

Rijnboutt maakte in opdracht van ASR het stedenbouwkundig plan voor het gebied. ‘Wij stonden daarbij voor de taak om winkelpanden te vergroten, wat in een historische omgeving met veel monumenten een grote uitdaging is,’ zegt architect Kees Rijnboutt.

Acupunctuur

De gevonden oplossing heeft de precisie van acupunctuur. In het Haarlemmerstraatblok bijvoorbeeld worden vijf historische panden zorgvuldig verbouwd tot een nieuwe winkel van 1.800m² over vier verdiepingen. Van de bestaande panden blijven drie gevels behouden. Het complex sluit straks door zijn vormgeving, massaopbouw en materialisatie naadloos aan op de fijnmazige structuur van de binnenstad. In het nabijgelegen Stadsgehoorzaalblok worden enkele monumentale panden respectvol samengevoegd, waardoor grotere winkelunits ontstaan. Naast deze herbestemming van oude panden is in het Aalmarkt-plan ook ruimte voor nieuwbouw.

Duurzaam

‘Behoud en herbestemming van monumentale gebouwen is per definitie een duurzame ingreep,’ zegt Kees Rijnboutt. Het bureau heeft inmiddels een flinke track record op dit gebied. Al eind jaren tachtig kreeg het WoltersNoordhoff-complex in Groningen naar ontwerp van Rijnboutt een andere bestemming. Het bureau is koploper in duurzame herbestemming van vastgoed en binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, twee werkvelden die juist de laatste jaren snel terrein winnen (zie Rijnboutt magazine #5, http://rijnboutt.nl/publications).

BREEAM-duurzaamheidsscore

De duurzaamheidsambities rond de Aalmarkt gaan echter verder dan het geven van nieuw leven aan oude gebouwen. Opdrachtgever ASR wil een BREEAM-duurzaamheidsscore van drie sterren realiseren. BREEAM, de meest complete methodiek voor het meten van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen, is ontwikkeld door de Britse Building Research Establishment (BRE) en in Nederland geïmplementeerd door de Dutch Green Building Council, waarin Rijnboutt participeert.

Oplossingen

Om de hoge ambitie waar te maken, heeft Rijnboutt in nauwe samenwerking met zijn adviseurs een aantal oplossingen bedacht. Medewerker Michael James Lucas: ‘In de nieuwbouw worden straks zoveel mogelijk prefab-elementen gebruikt. Zo besparen we op bouwmateriaal.’ Daarnaast wordt gebruik gemaakt van warmte-koudeopslag. ‘Airconditioning in de winkels is daardoor niet nodig. Nog mooier: de grote hoeveelheid warmte die de winkels creëren, wordt gebruikt voor verwarming van vijftien nieuwe woningen in het gebied.’ Per saldo gebruikt het woon-winkelgebied straks geen gas voor de verwarming. Hierdoor is een gasaansluiting voor de woningen niet nodig. 

Isolatie

De mogelijkheden om de monumentale panden beter te isoleren zijn door Rijnboutt uitgebreid onderzocht. De energieprestaties worden verbeterd zonder dat dit de fysieke conditie van de soms eeuwenoude gebouwen in gevaar brengt. De panden krijgen bovendien monumentenglas, waardoor van buitenaf zo goed als geen verschil is te zien met de huidige situatie.

Goed huwelijk

Professionals uit de monumentenwereld volgen het project met grote belangstelling. Op deze schaal is een dergelijke ingreep in een kwetsbaar historisch gebied namelijk nog nergens in Nederland gedaan. Monumentenexperts en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed zijn met name geïnteresseerd in de mogelijkheden van dit ‘goede huwelijk tussen nieuwe functies en oude gebouwen’, zoals Kees Rijnboutt het uitdrukt. Het Aalmarkt-plan kan een voorbeeld zijn voor steden met een vergelijkbare opgave, zoals Haarlem, Utrecht en Dordrecht.