Mogelijkheden voor realisatie studentenhuisvesting groter dan ooit

Daarnaast biedt de regelgeving enorm veel openingen voor tijdelijke en flexibele studentenonderkomens. De nieuwe regelgeving voor verbouw van bestaande panden en het bouwen van tijdelijke huisvesting is veel minder strikt dan bij nieuwbouw en laat daarmee ruimte voor creatieve, kwalitatieve en betaalbare oplossingen.

Mini-symposium ‘Kansen voor betaalbare studentenhuisvesting’

Ruim honderd mensen waren afgekomen op het compacte mini-symposium ‘Kansen voor betaalbare studentenhuisvesting’, waar drie specialisten van Cauberg-Huygen presentaties verzorgden. In het algemeen is het opmerkelijk dat de eisen aan woonfuncties in ons land volledig zijn afgestemd op gezinnen en niet op studenten die een ander leef- en verwachtingspatroon hebben. Eigenlijk vraagt studentenhuisvesting om een eigen normstelling. Ondanks het gemis hieraan, blijken er vele kansen te zijn voor de realisatie van studentenhuisvesting. Tegelijk zijn er wel degelijk randvoorwaarden en beperkingen die ontwikkelaars en studentenhuisvesters in acht moeten nemen. Zo vertelde Jan Hardlooper, adviseur bij Cauberg-Huygen, dat het nieuwe Bouwbesluit bij herbestemmen van bestaande gebouwen naar studentenhuisvesting minimumeisen stelt die bijzonder laag zijn. Dit biedt kansen voor zeer creatieve oplossingen, maar brengt tegelijk ook risico’s met zich mee.

Studentenkamers moeten aan bewoners, ondanks de minimale eisen, een leefbare omgeving bieden. Vroegtijdig overleg met gemeenten is essentieel, evenals integrale planvorming, nog voordat de vergunningaanvraag wordt ingediend. Toch gaf Hardlooper de ontwikkelaars en exploitanten diverse voorbeelden van manieren waarop zij met economisch en milieutechnisch verantwoorde keuzes op redelijk eenvoudige wijze gebouwen tot studenteneenheden kunnen ombouwen.

Tijdelijke en/of flexibele studentenhuisvesting

Een andere optie die veel kansen biedt is de bouw van tijdelijke en/of flexibele studentenhuisvesting. Volgens adviseur Jack Ponsteen is plaatsing van prefab studenteneenheden een goed alternatief om snel aan de nijpende vraag te voldoen. Ook hiervoor moeten ontwikkelaars en exploitanten in vroegtijdig stadium met de gemeenten in overleg, ook omdat de (tijdelijke) huisvesting in de bestemmingsplannen moet passen. Vaak zal blijken dat diverse locaties mogelijkheden bieden. Zo kan men bijvoorbeeld in een bestemmingsplan de locatie voor verplaatsbare prefab studenteneenheden de functie woonwagen geven.

De wetgeving biedt deze opening en dat creëert aantrekkelijke kansen voor gemeenten en ontwikkelaars die studenten snel onderdak willen bieden. Ook hier zijn de bouwtechnische en milieueisen minder streng dan bij nieuwbouwwoningen. Desondanks blijft het essentieel om vroegtijdig een integrale aanpak van de bouwplannen op te stellen. De energie- en geluideisen zijn over het algemeen lager, maar voor brandveiligheid gaat dat meestal niet op.

Minder strenge energie/eisen

Dat energie-eisen in verbouwde, bestaande panden en in tijdelijke studentenhuisvesting minder streng zijn dan in nieuwbouw, komt goed uit, zo betoogde projectleider Peter-Paul Smoor. De alsmaar strenger wordende energieprestatie-eisen hebben namelijk grote invloed op de financiële haalbaarheid van nieuwe studentenhuisvesting. Vooral het gebruikersprofiel van studenten is zodanig typisch, dat bepaalde duurzame-energiesystemen voor studenten niet rendabel te krijgen zijn. Zo zijn studenten over het algemeen niet geïnteresseerd in koeling, waardoor warmte- en koudeopslag in de bodem nauwelijks interessant is.

Ook doucht een student aanmerkelijk langer dan de gemiddelde Nederlander, dus warmtapwatervoorziening is belangrijker dan in andere woningen. Smoor concludeerde dat een collectieve, gasgestookte hr-ketel, gezien het gebruikersgedrag, het meest voor de hand ligt, eventueel aangevuld met thermische zonne-energie. Voor nieuwbouw kan daarmee echter niet altijd worden voldaan aan de strenge eisen op het gebied van energieprestatie. Een goed alternatief is daarom een aansluiting op stadsverwarming. Een mogelijk, duurzaam alternatief is een collectieve energieopwekker met houtpellets, omdat deze CO2-neutraal zijn.

Meer weten over atudentenhuisvesting en herbestemming Bestel hier het themanummer Renovatie & Herstructrurering 2012 van Stedebouw & Architectuur.