Menno Kooistra - Leegstand van Zaken

“De leegstand in het kantorenvastgoed verloopt altijd volgens de oneerbiedige geheten varkenscyclus. Bouwprojecten nemen veel tijd in beslag waardoor het aanbod niet altijd meer aansluit bij de huidige vraag. Echter, dat is maar deels waar. De hoofdreden is dat we konden bouwen met te veel nadruk op het eerste huurcontract. Oftewel, de korte termijn vraag. Hierdoor ontstaat een golfbeweging; bij groei bouwen we te veel, bij krimp hebben we een overschot. Maar doordat grosso modo de vraag constant bleef, ontstond er altijd weer behoefte aan nieuwbouw, waardoor de bouwcarroussel draaiende kon blijven en er weer geld vrij kwam op basis van de getekende lange termijn huurcontracten. Alleen deze dip is anders dan de vorige kantoormalaises, omdat we niet alleen te veel gebouwd hebben maar de vraag slinkt ook nog eens. Komende 10 jaar verdwijnen 1 miljoen werkplekken met name vanwege de vergrijzing. De gevolgen van leegstand door de economische crisis zijn niet leidend, maar helpen natuurlijk niet. Bedrijven bezuinigen op een huisvesting door in te dikken (minder vierkante meter per werknemer) en willen terecht niet meer inflexibele lange termijn huurcontracten tekenen. Daarnaast worden vanaf 2014 de IFRS-regels verscherpt wat betekent dat bedrijven ook hun huurcontracten (deels) op de balans moeten meenemen. Kortom, wie wil er nog in nieuwbouw investeren wanneer er bijna geen vraag meer is voor lange termijn huurcontracten?

Ik ben van mening dat dit een gezonde tendens is. Want enerzijds zullen als eerste grotere beursgenoteerde bedrijven weer zelf gaan investeren in hun huisvesting in plaats van huren. Dit betekent dat zij niet alleen duurzame maatregelen direct in hun portemonnee voelen, maar zij zullen ook bewuster bouwen voor de toekomst wanneer direct hun eigen geld erin zit. Kleinere bedrijven zullen flexibele, korte termijn huurcontracten gaan afdwingen. In beide gevallen gaan we weer meer sluitend bouwen op basis van de werkelijke vraag. Oftewel niet bouwen voor de waan van de dag maar voor de toekomst. Dit zal overigens ook betekenen dat tijdelijke en semi-permanente gebouwen populairder zullen worden.”