Gebiedsontwikkeling 1.0, 2.0, 3.0 én 4.0

Als Gert-Joost Peek zijn rol als lector pakt,
doceert hij direct over de kern van zijn vakgebied. Dat betreft niet wat vaak wordt gedacht: het realiseren van opvallende en omvangrijke projecten. Veel meer gaat het over het proces om die projecten überhaupt te kunnen starten: het scheppen van kaders en voorwaarden. En binnen die contouren gaat het vooral om juridisch-planologische zaken, met bijvoorbeeld omgevingsplannen, maar ook om samenwerkingsvormen, financiën en ruimtelijke kwaliteitskaders. “Als gebiedsontwikkelaar”, vertelt Peek, “zorg je ervoor dat de situatie in een gebied stabiel wordt en dat je de risico's voor projectontwikkelaars reduceert, zodat die daadwerkelijk aan de gang durven te gaan.”

Vaak zijn het eerst speculanten en grondtransacties die een rol spelen, voordat gebiedsontwikkelaars aan de beurt komen. Projectontwikkelaars weten dan nog niet wanneer ze daar echt kunnen beginnen. “Vervolgens is het zaak”, aldus Peek, “om zo snel mogelijk een situatie te creëren waarin een projectontwikkelaar begrijpt waaraan er kan worden gewerkt en ziet dat er ook een publieke partij is die voor draagvlak zorgt.”

“Een gebiedsontwikkelaar is bezig om die hele puzzel te leggen, zodat een projectontwikkelaar ook gaat meedoen. Die ontwikkelaar wil natuurlijk wel iets gaan verdienen, maar daar gaat gebiedsontwikkeling uiteindelijk niet over. Het gaat erom de publieke of beter maatschappelijke doelen zo concreet te maken dat ze werkelijkheid kunnen worden.”

Zo simpel is het geheel natuurlijk niet, aldus Peek. Hij ziet ‘een groot gevaar’: “Bij projectontwikkelaars wordt gebiedsontwikkeling gezien als een soort Champions League. Iemand uit de directie wil daar dan graag een rol in spelen. Die is echter opgegroeid en gepokt en gemazeld in de projectenlogica en dan wordt het hele proces van kaders en randvoorwaarden dat ik zojuist beschreef snel vergeten.”

• Hoofdlijnenakkoord of hoofdpijnenakkoord?
  “Voor onze sector is het heel fijn dat er in het Hoofdlijnenakkoord een hele hoop juist níet staat vermeld. Dat betekent dat er de mogelijkheid is om het huidige beleid gewoon voort te zetten. En misschien krijgen we nu wel een echte vakminister die net als Hugo de Jonge de goede kant op roeit. Als je echter iemand krijgt die vooral denkt aan zijn eigen politieke toekomst, iemand die de heilige huisjes niet omver wil schoppen, wordt er heel weinig bereikt.”

Kleinschalig en grootschalig

Voor die mensen vertelt Peek graag een stukje geschiedenis. Zo schreef hij voor het toenmalige ministerie van Infrastructuur en Milieu, na de crisis in de bouw, de publicatie Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (2012). De daarin benoemde en voorspelde ontwikkelingen - Gebiedsontwikkeling 2.0 en 3.0 - hebben zich inmiddels voltrokken, aldus Peek (toen consultant bij Fakton):

>2.0: organische, kleinschalige gebiedsontwikkeling;

>3.0: grootschaligere gebiedsontwikkeling met een veelheid aan nieuwe thema’s.

“Die organische gebiedsontwikkeling”, begint Peek, “speelde zich af op een klein, bijna kavelniveau. Waarbij tijdelijkheid vaak een rol speelde, met niet altijd meteen sloop-nieuwbouw. Belangrijker was de daaropvolgende ontwikkeling, met daarbij de diverse transitieopgaven. Zo kreeg je naast vastgoedontwikkeling ook te maken met de onder- en bovengrondse infrastructuur - denk aan: water, energie, mobiliteit, afval, bodem, water en bijvoorbeeld natuurinclusief bouwen - en met digitale ontwikkelingen richting de smart city.”

“In 2015 kwam echter de Gebiedsontwikkeling 1.0 van voor 2008 terug; die werd ineens weer profijtelijk. Met dezelfde grote ontwikkelaars en bouwbedrijven, maar zonder de schaal van de Vinex-wijken en zonder publiek-private samenwerkingen. Die zijn in de crisistijd daarvoor kapotgegaan, waardoor bij gemeenten het politieke draagvlak verdween om actief grondbeleid te voeren. Ze gingen alleen nog maar faciliteren of regie voeren.”

Transitieopgaven

Die periode kenschetste zich ook door een nieuwe opgave als de energietransitie, zoals nu mobiliteit en ‘water en bodem sturend’ actueel zijn. 

“Zo moet je dan zelf een piekbui op je kavel kunnen bergen, voordat die het riool ingaat. Dat is dus ook een opgave voor de ontwikkelaar geworden, maar is best lastig om in sommetjes mee te nemen. Als we echter niet doorpakken op dit thema, krijgen we enorm veel gedoe met de Kaderrichtlijn Water die vanuit Europa op ons afkomt. Als we verder op termijn onze goede drinkwatervoorziening willen behouden, zullen we echt moeten gaan acteren. Vergeet niet dat water een eigen bestuurslaag heeft. Als die echt op zijn strepen gaat staan, voorzie ik rechtszaken van waterschappen tegen gemeenten, provincies en het Rijk.”

Ook sociale thema’s worden steeds meer verweven in de kaders van gebiedsontwikkelaars. Peek: “Anno nu een woning bouwen is niet meer genoeg. Die woning moet ook nog iets anders doen. Naast de energietransitie, de mobiliteitstransitie en de natuurinclusiviteit, is er een nieuwe horizon: het sociaal domein. Waar je ooit als wethouder van het grondbedrijf de koning was, ben je dat niet meer. Dat is de wethouder die het sociaal domein onder zich heeft, die heeft het grootste budget. We moeten daarom veel beter kijken naar wat de gebiedsontwikkeling doet in relatie tot de uitgaven in het sociaal domein.”

Lees nu het complete verhaal in ons themanummer Gebiedsontwikkeling (voor abonnees in onze bibliotheek). Nog geen abonnee? Hier vind je onze aanbiedingen.

Tekst: Ysbrand Visser
Beeld (bovenaan): Render Merwedekanaalzone, Utrecht (foto: LOLA Landscape Architects)