EIB: ‘Starters zijn sleutel voor herstel woningmarkt’

Dit schrijft Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in het rapport ‘Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt’ (feb 2012).

Door de aanscherping van de regels rondom het verstrekken van hypotheken en het toezicht daarop, kunnen starters in 20% van de gevallen minder lenen dan voorheen. Deze ‘rantsoenering’ van starters op de woningmarkt heeft volgens het EIB belangrijke gevolgen. Starters die door de strengere leenregels niet de gewenste woning kunnen kopen, hebben twee mogelijkheden:

1. een woning kopen die wel past bij het normbedrag. Dit betekent vaak kiezen voor een kwalitatief minder aantrekkelijke woning. De nadelen daarvan zullen jarenlang geaccepteerd moeten worden;
2. het alternatief is wachten. In de tijd stijgt het inkomen en enkele jaren later kan dan wel de gewenste woning worden gekocht. Het niet op korte termijn kunnen kopen van een woning heeft echter directe effecten op de doorstroming op de woningmarkt.

Overdrachtsbelanting en bouwsparen
Oplossingen om de positie van starters op de woningmarkt te versterken, moeten volgens het EIB gezocht worden in het afschaffen van de overdrachtsbelasting op goedkope woningen of door een systeem van bouwsparen te introduceren. Bouwsparen is een verdergaande stap om de kosten voor starters te verlagen: zij mogen dan bijvoorbeeld vijf jaar lang maandelijks € 250 belastingvrij sparen voor de aankoop van een huis. De kosten voor deze maatregel zouden volgens het EIB deels gefinancierd kunnen worden met geld dat vrijkomt door een beperking van de hypotheekaftrek.

Annuïtaire hypotheekrenteaftrek
Wat betreft de hypotheekrenteaftrek stelt het EIB een annuïtaire variant voor. Dit betekent dat het percentage dat afgetrokken kan worden, langzaam wordt afgebouwd. Aan het begin van de wooncarrière, als de woonlasten hoog zijn in relatie tot het inkomen, kan nog vrijwel volledig van de renteaftrek worden geprofiteerd. In latere jaren, als de woonlasten relatief laag zijn in relatie tot het inkomen, wordt de renteaftrek steeds meer beperkt. Het voordeel van deze variant is dus dat hij goed aansluit bij de levensloop. Van Hoek pleitte eerder al in het EIB-rapport ‘Hervorming van de woningmarkt (2009) voor een annuïtaire hypotheekaftrek. Een voorbeeld: starters en doorstromers hebben het meeste behoefte aan ondersteuning. De woonlasten zijn in het begin hoog. Na verloop van tijd neemt de woonquote voor deze categorieën echter weer af. “Zo snijdt de hypotheekrente optimaal aan bij het lastenpatroon en wordt de beperking neergelegd bij groepen die dit het beste kunnen dragen”, aldus de Van Hoek.

‘Hypothecaire schuld gaat dalen’
In het nieuwe rapport van het EIB onderzoekt Van Hoek tevens de omvang van de hypothecaire schuld in Nederland. De zorgen over een almaar verdere aangroei van de hypothecaire schulden zijn volgens hem onnodig. De totale omvang ervan zal door vergrijzing en aflossing van spaarhypotheken namelijk flink gaan dalen schrijft Van Hoek. Volgens het EIB is de hypotheekschuld extra snel gestegen door een toename van het eigen woningbezit, van 43% van alle woningen in 1985 naar 57% in 2011. "Het effect van een groter ¬eigen woningbezit loopt ook naar de toekomst nog door", zegt Taco van Hoek. “Maar daar staan twee tegengestelde effecten tegenover die samen zwaarder wegen. Zo vergrijst Nederland en de cijfers wijzen uit dat oudere mensen vergeleken met jonge gezinnen veelal een hoger inkomen hebben bij een doorgaans veel kleinere hypothecaire schuld.”

Visies op de woningmarkt
De afgelopen jaren is er ontzettend veel gedebatteerd en geschreven over het (slechte) functioneren van de woningmarkt. Talloze rapporten en adviezen beschrijven wat er nodig is om de problemen in de woningmarkt het hoofd te bieden. De woningmarkt moet ‘uit het slot’ en ‘opengebroken worden’, wordt vaak gezegd. Dit om de spanning op de woningmarkt weg te nemen en de kloof tussen de huur- en koopsector te dichten.
KEI analyseerde vorig jaar de belangrijkste adviezen die zijn gedaan door diverse vooraanstaande adviesorganen en onderzoeksbureaus. KEI onderzocht ook welke adviezen uit al deze rapporten zijn terug te vinden in de Woonvisie van toenmalig minister Donner (BZK), die op 1 juli 2011 naar de Tweede Kamer werd gestuurd.

Bron: EIB, rapport ‘Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt’, feb 2012