BouwKennis: 53.000 nieuwe woningen in 2012

De woningnieuwbouw staat onder druk vanwege de nieuwe dip in de verkochte nieuwe woningen, het lage consumentenvertrouwen, de financiële tegenslagen bij corporaties en de geplande maatregelen uit het Kunduz-akkoord. Met name de verkoop van nieuwe woningen is zorgwekkend.

Dieptepunt

In de eerste vijf maanden van 2012 hebben naar schatting slechts circa 5.000 verkopen plaatsgevonden, met als dieptepunt 900 verkochte woningen in mei 2012 (Bron: Monitor Nieuwe Woningen). Dit zijn voornamelijk woningen die consumenten ‘van tekening’ kopen. Dat geeft een indicatie van de toekomstige woningbouwproductie. Doorgaans leidt een verkoop van tekening met één of twee jaar vertraging tot een gereedmelding, afhankelijk van hoe snel de voorverkoop van een bouwproject loopt.

Onzekerheid door Kunduz-akkoord
In het recentelijk gesloten Kunduz-akkoord hebben de politieke partijen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie een aantal maatregelen met betrekking tot de woningmarkt aangekondigd. Alhoewel de regels nog nader uitgewerkt moeten worden, lijkt de koopwoningmarkt er niet beter van te worden. Allereerst vormt de combinatie van de verhoging van het hoogste btw-tarief van 19% naar 21% en de blijvende verlaagde overdrachtsbelasting van 2% een verslechtering van de concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw.

Bestaande en nieuwe hypotheken

Daarnaast maakt het akkoord een onderscheid tussen bestaande en nieuwe hypotheken, dat moet ingaan vanaf 2013. Van de bestaande hypotheken blijven de al geldende voorwaarden ongewijzigd, terwijl de nieuwe hypotheken te maken krijgen met beperkende voorwaarden ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek en de aflossing. Dit zorgt voor een rem op de doorstroming, alhoewel aanvankelijk relatief veel mensen nog onder de oude voorwaarden een hypotheek zullen willen afsluiten. Dat kan op de zeer korte termijn leiden tot een opleving, die na begin 2013 weer inzakt.

Verder zal de verhoging van de bankenbelasting uit het Kunduz-akkoord de financiering van bouwprojecten duurder maken, omdat banken deze extra kosten gewoon zullen doorberekenen aan de klanten. Bouwers voor de markt hebben hun activiteiten al fors ingeperkt. Als straks ook corporaties deze extra kosten voor hun kiezen krijgen, zal ook hier de bouwproductie opdrogen.

Vraagfactoren woningmarkt onder druk
De aangekondigde bezuinigingen uit het Kunduz-akkoord en de aanhoudende eurocrisis drukken de economische vooruitzichten op de middellange termijn. Dat heeft niet alleen een impact op het vertrouwen van burgers, maar ook op de reële economie. Volgens de juniramingen van het CPB blijft de koopkracht tot en met 2017 in de min. Tegelijkertijd zal de werkloosheid oplopen, waarmee de belangrijkste vraagdeterminanten op de woningmarkt onder druk staan.

Tegendruk komt van de zich steeds verder ophopende poel van verhuiswensen. Dat kan op termijn zorgen voor een inhaalvraag op de woningmarkt. Positieve effecten hiervan zullen niet op korte termijn optreden. Bovendien zal dit ook met vertraging terug te zien zijn in de bouwproductie. Productieherstel treedt daarom pas op de middellange termijn op.

Productieraming
Gezien de huidige marktomstandigheden en de aangekondigde maatregelen verwacht BouwKennis dat het aantal gereedgemelde nieuwbouwwoningen verder terugvalt tot 53.000 stuks in 2012 en 51.000 stuks in 2013. De vergunningverlening zal de komende jaren iets aantrekken, in anticipatie op een inhaalvraag die de opgelopen poel ongerealiseerde verhuiswensen met zich meebrengt. Dit leidt na 2013 tot het eerste lichte herstel van de woningnieuwbouw.